¿Cuanto cuesta comprar una vivienda nueva?

La realización de todos los trámites asociados a la compra de una vivienda nueva lleva ligado una serie de gastos adicionales, distintos al precio final de un inmueble. El importe de estos gastos depende del precio de la vivienda, pero pueden constituir un 10% del valor final de la misma.

El pago de determinados impuestos, la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad o los honorarios del notario son algunos de los principales gastos que conlleva la compra de una vivienda nueva.

El siguiente monográfico describe con detalle cada uno de ellos, insistiendo en aquellos que afectan a los compradores de obra nueva.

Impuestos

a) El IVA

El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) somete a tributación todo el proceso edificador de una vivienda, desde la contratación hasta su terminación. El terreno, las obras de construcción, su ultimación y la primera entrega que el promotor realice están sujetas al mismo.

Por eso, este impuesto se aplica sólo cuando se compra una vivienda nueva directamente al promotor. Las ventas posteriores del inmueble estarán exentas de este gravamen, pero sometidas a otro tipo de tributo, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En el caso de vivienda libre, garajes y anexos, en España, este impuesto es del 8%. En el caso de garajes y anexos (sótanos, buhardillas, trasteros), situados en el mismo edificio que la vivienda, se aplicará el 8% siempre que se compren a la vez, en la misma fecha y ante el mismo notario. Aunque conviene tener en cuenta que el número de plazas de garaje sometidas al tipo del 8% se limita a dos. Excepcionalmente el gobierno acaba de reducir este IVA al 4% para activar la compra de vivienda nueva alicaida por la crisis inmobiliaria.

Por tanto, es fundamental que la transmisión del garaje y los anexos se realice en el mismo acto y en la misma fecha, no importando si se refleja en el mismo o distinto documento privado o escritura pública.

El IVA se abona al promotor, a quién se entregará junto con el precio de venta.

b) El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados es un tributo que grava los actos jurídicos documentados, como la constitución de un préstamo, un contrato de arrendamiento o un documento notarial.

Este impuesto es abonado por el comprador de la vivienda al suscribir un documento notarial que se inscribe en el Registro de la Propiedad y se abona en una delegación de Hacienda.

La liquidación la puede realizar el propio interesado o bien su notario o gestor correspondiente.

El tipo que se aplica para este impuesto puede oscilar entre el 0,1% y el 1% aunque depende de la comunidad dónde esté localizada la vivienda y el importe de la hipoteca.

En la Región de Galicia, se aplica el 1% para la constitución de hipotecas de bienes inmuebles.

c) Notaría

Los gastos de notaría son los honorarios del notario por el otorgamiento de la escritura de compraventa. Estos se calculan en función de unas tarifas establecidas por el Gobierno español, aunque los precios varían dependiendo de tres factores: la cuantía del inmueble, el número de folios y las copias que se expiden.

Los gastos de notaría en este caso corresponden al vendedor, aunque la práctica habitual en España es que sea el comprador quién se haga cargo de ellos.

El artículo 1455 del Código Civil apunta a este respecto lo siguiente: “Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

El coste mayor de esta gestión es el que representa el pago de las escrituras de la vivienda. Aunque existen otros gastos menores, relativos a la elaboración de certificados, copias, etc.

d) Registro de la propiedad

Una vez formalizada la escritura del inmueble hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad, un organismo público que se encarga de llevar un registro de todas las propiedades del país.

Esta inscripción no es obligatoria pero necesaria para que el comprador quede plenamente protegido en el derecho que ha adquirido pues sólo de esta forma será considerado como único y verdadero propietario y sólo así quedará protegido frente a cargas ocultas y acreedores del vendedor.

Los gastos en este caso son derivados de la inscripción de escrituras de compraventa e hipotecas. Su cuantía es proporcional al importe escritura y su importe depende de la clase de asiento a practicar y el valor de la finca o derecho cuyo asiento se solicita.

Por ejemplo, para una inscripción de una vivienda por valor de 120.000€, la cuantía asciende a 148 euros.