Hipotecas caras maquilladas de baratas

El interés de las entidades financieras por hacer cada vez más atractivas sus ofertas hipotecarias muchas veces viene acompañado de fórmulas y promociones que no son todo lo que parecen. Conocer bien los entresijos de estos productos financieros y leer atentamente la letra pequeña de las condiciones de los préstamos, nos puede ayudar a resolver algunas dudas.

Es una evidencia: las hipotecas en España no paran de encarecerse. Si hace un año era posible firmar un contrato a euríbor + 0,50%, en 2011 es más que dificil encontrar una oferta por debajo de euríbor + 1% que no vaya, además, cargada de seguros obligatorios.

A pesar de todo, los bancos siguen intentando hacer atractivas sus ofertas, echando mucha imaginación a sus promociones e inventando nuevas fórmulas que no siempre se explican bien al cliente. A continuación, descubrimos las 5 más frecuentes:

1. La hipoteca bonificada

Se trata de una hipoteca que permite alcanzar un bajo diferencial a cambio de aceptar una fuerte vinculación con el banco, que puede alcanzar hasta 8 productos, entre seguro de vida, hogar, desempleo, tarjeta de crédito y débito, domiciliación de nómina y recibos, planes de pensiones, inversiones en fondos y hasta seguro de coche. Así, cuantos más productos contratemos, menos intereses pagaremos.

El peligro: terminar pagando en seguros lo que ahorramos en intereses.

Qué hacer: primero, preguntar exhaustivamente al banco por el precio de cada producto, cuánto tiempo cubre y en qué plazos lo tendremos que pagar. Y acto seguido, calcular el coste de la hipoteca incluyendo estos seguros (calculadora gratuita) y decidir qué contratamos y qué no. Un buen consejo es aceptar la vinculación que no aporte un gasto extra, como domiciliar nómina y recibos, aceptar los seguros que necesitábamos, como el de hogar, y ser muy cauteloso con el resto.

2. Hipoteca de cuota constante

Son hipotecas que nos aseguran pagar lo mismo cada mes, pase lo que pase con el euríbor, para que el cliente no se encuentre con cambios bruscos en la mensualidad. Por supuesto se termina pagando todo lo que pagaríamos con una hipoteca sencilla, pero se consigue una cuota constante adaptando (alargando) el plazo de la hipoteca.

El peligro: si el euríbor sube bastante, también subirá el dinero que le debemos al banco y, al no subir paralelamente nuestra mensualidad, podemos ir acumulando deuda hasta pasar, por ejemplo, de tener una hipoteca de 30 años a una de 40, aumentando considerablemente el coste total del préstamo a causa de los intereses de tantos años.

Qué hacer: si nos interesa este tipo de hipoteca, una buena idea es negociar una comisión por amortización parcial del 0%. De esta manera, podremos devolver al banco cantidades mayores que la cuota pactada en las buenas rachas económicas, sin ninguna penalización, acortando el plazo de la hipoteca y reduciendo el coste total de la misma.

3. La hipoteca con carencia

Algunas hipotecas ofrecen como gancho la posibilidad de pasar algunos meses sin amortizar nada de capital, pagando únicamente intereses, lo que reduce la cuota mensual hasta en un 50% y la convierte en asequible a ojos de los indecisos. Los bancos pueden ofrecer hipotecas con carencia de capital de 5 años, e incluso algunas ofertas han llegado a ofrecer carencia de capital e intereses durante 2 años, es decir, la posibilidad de no pagar nada, ni capital ni interés, durante los primeros 24 meses de hipoteca.

El peligro: cada año de carencia aumenta unos 1.000 € el coste total de la hipoteca. Y en cuanto termina el 'periodo de gracia', la subida de la cuota es muy importante y repentina.

Qué hacer: ser muy conscientes de cuándo termina el periodo de carencia y asegurarnos de que, para entonces y hasta el final de la vida del préstamo, contaremos con ingresos suficientes para pagar la cuota completa. También es aconsejable valorar si no es mejor esperar unos años y poder empezar a pagar el préstamo con normalidad, de manera que no incremente el coste total de la operación.

4. Los pisos del banco

Las entidades poseen un gran número de viviendas en stock que aumenta por momentos, ya que gran parte de estos inmuebles proviene de embargos. Para darles salida, los bancos ofrecen hipotecas baratas de pago flexible, financiación 100% y otras facilidades como, por ejemplo, no tener que pagar la tasación.

El peligro: más que peligros, comprar pisos de banco puede acarrear algunos inconvenientes, como poder elegir solo entre las casas que nos ofrezca el banco, que en ocasiones no se encuentran en las mejores condiciones, y pagar un 8% en vez de un 4% de IVA, al no considerarse estas viviendas como nuevas. Y sobre todo, mientras las hipotecas para pisos de bancos son cada vez más atractivas, el resto de préstamos hipotecarios se hacen cada vez más inalcanzables. Podemos afirmar que desde que los bancos acumulan tantos pisos, conceden menos hipotecas y más caras para las demás viviendas.

Qué hacer: se trata de una buena oferta si no tenemos ahorros y necesitamos una hipoteca 100%, pero sin en realidad no nos gusta ninguno de los pisos que nos ofrece el banco o ya teníamos uno elegido que no pertenece a su cartera, quizá sea mejor esperar un tiempo a conseguir los ahorros necesarios para poder buscar hipoteca al 80%.

5. Las comisiones encubiertas

Algunos bancos proclaman en sus anuncios sus bajos tipos de interés y facilidades de financiación mientras esconden sus comisiones. Otros, anuncian a bombo y platillo algunas comisiones del 0% mientras ocultan otras comisiones o gastos equivalentes que el cliente tendrá que pagar en contrapartida. Es el caso de las hipotecas sin comisiones de apertura ni estudio que cobran cantidades que pueden llegar a 900 euros por la emisión del cheque bancario, que hasta hace poco solía costar unos 50.

El peligro: fijarse solo en el tipo de interés a la hora de elegir hipoteca y acabar firmando un préstamo más caro de lo esperado.

Qué hacer: primero, preguntar exhaustivamente por todas las comisiones que vamos a tener que pagar (apertura, novación, subrogación, cancelación anticipada...) y exigirlas por escrito en la oferta vinculante (el pre-contrato donde consta la oferta definitiva del banco); segundo, negociar al máximo, ya que se trata de uno de los puntos más regateables de la hipoteca; y tercero, calcular el coste de la hipoteca incluyendo estas comisiones (calculadora gratuita) antes de firmar, para poder compararlo con otras ofertas.

En resumidas cuentas, las prioridades de las entidades bancarias son: fidelizar clientes, colocar sus pisos y cobrar todo lo posible bajo una apariencia de preocuparse por las necesidades del cliente. Es necesario tener claro entonces que:

1. El banco no es nuestro asesor sino un negocio y, como tal, persigue unos beneficios.
2. Nosotros debemos ser quienes nos preocupemos de tener toda la información. Para ello, es muy recomendable acudir a las entrevistas con una lista de preguntas.
3. Las hipotecas no son productos de precio cerrado sino que dependen del perfil de cada cliente, por lo que debemos intentar negociar todo lo posible, sin pudor. En este caso, lo mejor es tener claro cuáles son nuestros puntos fuertes (empleo estable, ingresos elevados, larga relación o fuerte vinculación con el banco...) y jugar bien nuestras cartas.