Que es el tipo de interes

El tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que unido al plazo determina lo que usted pagará a lo largo de los años y de la vida del préstamo hipotecario. Los tipos de préstamos son los siguientes:

- Préstamo Hipotecario a tipo fijo: dan una cierta seguridad, si los tipos de interés suben, no se verá afectado, pero tiene un inconveniente y es que si los tipos bajan no podrá beneficiarse.

- Préstamo Hipotecario a interés variable: es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses.

- Préstamo Hipotecario a interés mixto: combinan un período en el que el interés permanece fijo y otro en el que éste es variable y se va ajustando al mercado.

- Préstamo Hipotecario de cuota fija: son préstamos a interés variable pero con una cuota de amortización fija.

También en los últimos tiempos se han diseñado por parte de las entidades financieras fórmulas de préstamo más novedosas, como el préstamo abierto, que te permite volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, el préstamo puente, que te permite comprar una vivienda sin haber vendido anteriormente la tuya, el préstamo en divisas, en la que la moneda en la que se concede el préstamo no es el euro pudiendo recoger los beneficios de incrementos de moneda de otros países.

A la hora de comprar una casa y pedir un préstamo, las dudas que surgen son generalizadas, sobre todo en cuanto al tipo de interés que se va a elegir: fijo o variable.

Lo primero que hay que tener claro es la diferencia entre ambos: hablamos de tipo de interés Fijo cuando se aplica un tipo conocido previamente y es el mismo durante toda la vida del préstamo. Sin embargo, es Variable cuando se aplica un tipo de interés referenciado a un índice que varía a lo largo de la vida de la operación.

Otra tercera vía es la del tipo de interés Mixto, que se trata de mezclar los dos anteriores. Podría decirse que es un préstamo a tipo variable pero con un periodo inicial a tipo fijo superior a un año.

Características de cada préstamo

En función del tipo de interés que se escoja a la hora de pedir el préstamo, las características de éste pueden ser muy distintas:

En el caso de optar por el Interés Fijo, la cuota a pagar mensualmente será siempre constante. La gran ventaja de esto es que ofrece la posibilidad de planificar con certeza la parte de ingresos que vamos a destinar a pagar la mensualidad durante el periodo de tiempo que dure el préstamo. Entre sus inconvenientes hay que destacar la obligación de pagar una mayor comisión de cancelación (hasta un 4%), que en el caso del Variable es del 1%. Esto quiere decir que se encarecerá la opción de cancelar la operación en un futuro, ante la posibilidad de encontrar un crédito más barato. Sin embargo, el gran inconveniente es que las diferentes entidades acostumbran a limitar a 15 años el plazo máximo, frente a los 30 ó 35 años que pueden llegar a ofrecer en préstamos a tipo variable. Esto obliga al cliente que desee pedir el préstamo a muy largo plazo a decantarse por el interés variable.

Por su parte, el Interés Variable ofrece unas condiciones radicalmente distintas. Su principal característica es que cada año, o periodo, se revisará la cuota a pagar cada mes en función de la evolución del índice de referencia (Mibor, Euribor, Ceca, Deuda Pública...). Además, al índice se le aplica un diferencial y, en algunos casos, un posterior redondeo al cuartil superior que nos dará el tipo aplicado en cada periodo. Estos préstamos comienzan con un periodo inicial de entre seis meses y un año en el que se puede disfrutar de un tipo de interés fijo, que suele ser bajo, con el que la entidad busca un efecto comercial.

De esta forma, cuando se producen variaciones en los tipos, las consecuencias en uno u otro caso son inversas. Así, en el caso de que los tipos suban, el particular que haya elegido un préstamo a tipo fijo se verá beneficiado, no así cuando los tipos bajen. En este último caso, serán los clientes que se hayan decantado por los préstamos a tipo variable los que saldrán ganando.

El Banco de España es el encargado de definir los tipos de referencia oficiales para las hipotecas. Si la entidad financiera utiliza otras referencias que no son las oficiales, tiene la obligación de notificar a cada cliente la variación del tipo de interés.

- La tasa Anual Equivalente (TAE) es el resultado de una fórmula matemática que incorpora el tipo de interés nominal, las comisiones y el plazo de la operación. La TAE es una referencia para tener una visión más allá de lo que es el interés proporcional del primer año.

Los índices de referencia son los siguientes:

Índice de préstamo hipotecario de los bancos: es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años y está expresado en la TAE.

Índice de préstamo hipotecario de las Cajas de Ahorro: recoge los tipos medios de los contratos de préstamos hipotecarios formalizados en las Cajas de Ahorro. Se encuentra expresado en la TAE.

Índice de préstamo hipotecario del conjunto de las entidades de crédito: engloba los tipos comunicados por los Bancos y las Cajas de Ahorro.

Índice CECA de los tipos de activo: es una media de los tipos anuales equivalentes (TAE) aplicados por las Cajas de Ahorros Confederadas tanto a los préstamos hipotecarios como a los préstamos personales.

Tipo interbancario europeo a un año (EURIBOR): se define como el promedio del precio o tipo de interés al que los Bancos y Cajas se prestan dinero en el mercado monetario o de depósitos interbancarios. Es la referencia más habitual actualmente.