¿cómo se hace una tasación de una vivienda?

 

 

hoy en día para comprar o vender una vivienda es muy habitual solicitar una tasación para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a pedir una hipoteca. en este artículo, nos sumergemos en todo el proceso completo para explicar en qué se fija un tasador para valorar una casa y cómo se hace la tasación. los factores que más influyen para determinar el valor son: la ubicación, la superficie, la iluminación, el estado de conservación o la distribución de la vivienda

 

paso a paso de la tasación

cuando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la tasadora envía un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo con el solicitante se comienza a trabajar. el tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al registro de la propiedad para comprobar que la información facilitada por el interesado casa con la información que hay registrada. además, solicita una copia de la escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el ayuntamiento correspondiente

 

¿en qué se fija un tasador para valorar la vivienda?  factores a tener en cuenta a la hora de hacer una tasación:

 

- estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. el tasador también se fija en si el edificio ha pasado la inspección técnica de los edificios (ite) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc. “hay fachadas maravillosas que luego esconden pisos que no merecen la pena o al revés”

 

- ubicación de la vivienda: es esencial para vender o comprar una vivienda. si la casa está ubicada en una buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. “si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido”

 

- superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no

 

- iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. no es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas

 

- distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. “a veces tienes pisos grandes y buenos per con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución”

 

- ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador

 

¿cómo fija el tasador el valor de la vivienda?

el tasador analiza el mercado de viviendas a la venta que hay en el entorno de la vivienda a tasar. busca pisos en venta para llamar, hacer una simulación de compra, y así enterarse de las características de la casa y del precio al que se vende. “vas haciendo un muestreo del mercado más comparable y anotas diferentes ofertas de manera que luego tienes material suficiente para fijar el valor de la casa” también se apoya en portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los vendedores de la zona

una vez que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador prepara el informe al que incluye todo tipo de referencias municipales. firma la tasación digitalmente y se lo envía a la tasadora para que revise que está todo correcto

Así serán las nuevas hipotecas

                                                        

 

La llamada 'ley antidesahucios' aprobada por el Congreso va más allá de intentar paliar el drama de la pérdida de casa por impagos (al que le dedica tres de sus cuatro apartados). También dibuja un horizonte diferente para los nuevos hipotecados e impulsa profundos cambios legislativos para los futuros préstamos. Unas modificaciones que han quedado eclipsadas por la polvareda social levantada en torno a los desahucios, pero que afectarán a todos los ciudadanos que contraten financiación para la adquisición de vivienda.

 

Entre estas importantes novedades, calificadas por el Ejecutivo como 'Medidas de mejora del mercado hipotecario' en el texto normativo, cabe destacar el establecimiento de un plazo máximo para la vida de las hipotecas de 30 años, la limitación de la cuantía del crédito al 80% del valor de tasación del inmueble, la acotación de los intereses de demora y varios apartados contra la inclusión de cláusulas abusivas en las escrituras hipotecarias.

 

1. Préstamos del 80% como máximo del valor de tasación del inmueble. Aunque la anterior normativa ya aludía a este listón, abría la puerta a una flexibilización al alza a través, por ejemplo, de avales u otras garantías. "Ahora, en ningún caso, podrá superarse este máximo ni aportando otras garantías".

 

2. La vida de una hipoteca nunca no podrá superar los 30 años. En la actualidad, no hay un periodo tope establecido. "Al limitar el plazo de amortización se busca que la gente no sólo mire el factor psicológico de la cuota hipotecaria que paga". "Resulta un plazo razonable que incluso da la posibilidad de comprar otra casa en el futuro".

 

3. El hipotecado tendrá que firmar una "expresión manuscrita en la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos del contrato" , según se lee en el documento elaborado y aprobado por el PP en el Congreso. "Este punto es algo totalmente nuevo y con él se persigue dotar de seguridad al consumidor". El Banco de España (BE) elaborará un formulario que deberá rellenar el cliente señalando la información recibida y en qué términos se le ha explicado. "Hasta ahora, la gente no era consciente en muchas ocasiones de lo que firmaba".

4. Se estrecha el cerco sobre las cláusulas abusivas. Al rebufo de la sentencia europea contra el sistema de desahucios español, se da más poder a los notarios para frenar estas cláusulas. "Además de la expresión manuscrita reseñada, la nueva ley posibilitará al notario detener la firma de una hipoteca si detecta algún punto en la escritura hipotecaria que sea abusivo. Hasta ahora, el notario se centraba exclusivamente en preguntar al prestatario si entendía lo que firmaba.

 

5. Tasaciones independientes. El hipotecado podrá contratar a una tasadora por su cuenta para que fije el valor del inmueble que quiere adquirir y el banco deberá aceptar su tasación. "éste es un paso de gigante porque hasta ahora la entidad financiera establecía la compañía que tasaba el inmueble, que en muchas ocasiones estaba ligada al propio banco". "Con este cambio de norma", "la tasación no se verá alterada por factores externos al valor de la casa y será mucho más real".

6. Acotación de los intereses de demora. Los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedarán limitados a un máximo del 12%. Actualmente, estos rondan el 20% e incluso pueden llegar al 25%. "Con esta modificación, se busca que no se incremente la deuda hasta tal punto que no sea posible pagarla, pero sobre todo que estos intereses sean razonables. Además, no están capitalizados. Es decir, los intereses de demora generados no generarán más intereses de demora. Algo que hoy sí se produce"

7. Vía libre para la venta extrajudicial. Se posibilitará al deudor en proceso de ejecución hipotecaria la venta del inmueble fuera del proceso judicial. Si éste le encuentra un comprador a la casa -con un precio mayor al de la futura subasta-, la transacción estará avalada por ley. "Se allana el camino a que el propio hipotecado pueda vender por su cuenta la vivienda incluso iniciado el proceso de ejecución hipotecario. Esto hoy no es posible", al tiempo recuerda que en este punto se reducen las costas de dicho proceso a un porcentaje mínimo.

 

8. Rediseño de la hipoteca inversa. La futura normativa específica que los solicitantes de este producto financiero sean personas "de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%". "Se introduce una mejora de carácter social incluyendo como beneficiarios de esta fórmula a personas dependientes"

 

'Los cambios no encarecerán el crédito, pero sí harán que cada persona acceda a la casa que pueda pagar'

 

estas ocho novedades que se introducirán en el mercado hipotecario después de décadas bajo una normativa inmóvil "no encarecerán el crédito, pero si harán que cada persona acceda a la vivienda que pueda pagar". "Hay que reordenar todo y, además de proteger al 3% que no puede pagar la hipoteca, posibilitar el acceso al crédito introduciendo prudencia financiera y sin sobreendeudamiento", afirma. Respecto a la dación en pago, recuerda que ésta ya existe en la actual legislación y que el cliente sólo tiene que solicitarla, aunque avisa de que es más cara.

 

"para junio del 2013, "estas medidas estarán en vigor y traerán hipotecas más equilibradas".

comprar una vivienda para alquilarla ofrece una rentabilidad del 3,0% y un 6,3%, dependiendo de la provincia

comprar una vivienda para alquilarla en madrid o barcelona brinda una rentabilidad bruta de la inversión superior al 4% al cierre del primer trimestre. según los datos obtenidos por idealista.com, portal inmobiliario líder en españa, la rentabilidad bruta de una vivienda en alquiler en madrid es del 4,2%, mientras que la ciudad de barcelona ofrece un 4,1%. en el resto de españa varía entre el 3% de a coruña y el 6,3% de lleida

de entre las grandes ciudades españolas sevilla es la que ofrece una mejor rentabilidad, con un 4,3%, seguida por zaragoza, donde se puede obtener un 4,2%. bilbao y valladolid son las menos rentables de entre los grandes mercados, con un 3,8% en ambos casos, mientras que en valencia se queda en un 4%

rentabilidad de las capitales españolas

entre el resto de capitales españolas, lleida es la que resulta más rentable, con un 6,3% de rentabilidad. le siguen las palmas de gran canaria (4,8%), huesca (4,7%), cuenca, córdoba y alicante, con un 4,6% de rentabilidad en los tres casos. por detrás quedan huelva 4,4% y málaga 4,4%

sin embargo, las rentabilidades más bajas de españa son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en a coruña (3%), ourense y san sebastián (3,1% en ambos casos). a continuación se sitúan santander (3,2%) y lugo (3,3%)

“cada vez son más los casos de pequeños ahorradores que ante la incertidumbre bancaria utilizan el ladrillo como valor refugio. los precios de la vivienda en venta siguen bajando y esta operación ofrece rentabilidades interesantes para todos aquellos que dispongan de capital y sepan ajustar el precio en las negociaciones”

para la elaboración de este estudio, se ha dividido el precio medio de venta entre el precio de alquiler en las diferentes mercados referente a los índices trimestrales referentes al primer trimestre de 2013. el resultado obtenido es el porcentaje bruto de rentabilidad que proporciona a un propietario alquilar su vivienda. este dato facilita el análisis del estado actual del mercado y es un punto de partida básico para todos aquellos inversores que quieran comprar activos inmobiliarios con el fin de obtener beneficios

tablas con datos de todas las capitales analizadas por idealista.com en la página siguiente:

 

más de un millón de hipotecas están pendientes de la desaparición del irph de cajas y bancos

La fecha se acerca y, sin embargo, todavía no hay nada claro. Estaba previsto que para el próximo 29 de abril el IRPH de cajas y bancos dijera adiós a su cotización, pero parece que esta vez no va a ser así. El Ministerio de Economía, en colaboración con el Banco de España, está trabajando para elaborar un régimen de transición. Desde que se comunicara la noticia hasta ahora ha pasado un año, pero los acontecimientos no han dado tregua a ambos organismos y la normativa se retrasará. De momento, no hay fecha prevista, aunque fuentes del ministerio señalan que la ley incluye una cláusula que permite aplazar su desaparición hasta que esté aprobado el régimen de transición. Esta afirmación supone acabar con algunas de las dudas, que no todas, que rondan la mente de aquellos que en su día firmaron un préstamo para la adquisición de una casa vinculada a unos índices que tienen los días contados.

No existen datos oficiales sobre el número de personas que cuentan con una hipoteca vinculada a uno de estos indicadores. Sin embargo, fuentes de Idealista y HelpMyCash estiman que podría oscilar entre el 10% y el 15% del volumen total de préstamos destinados a la compra de una casa.Así, y si se toman como referencia el saldo de crédito de la Asociación Hipotecaria Española a fecha de febrero de 2013 (853.547 millones de euros) y una hipoteca media de 100.000 euros, aproximadamente entre un millón y un millón y medio de personas estarían a la espera de que Economía emita una dictamen.

La orden ministerial que trajo consigo la desaparición del IRPH de bancos y cajas fue comunicada el 28 de octubre de 2011.Un día después se publicó en el BOE y, de acuerdo a lo establecido, otorgaba un plazo de seis meses para que las entidades dejaran de comercializar créditos con estos índices.

En principio, su desaparición no tendría que causar tantos trastornos e inquietudes. Y la razón es muy sencilla: todas las hipotecas incluyen una cláusula en la que se especifica el índice que se usaría en el caso de que el actual dejara de estar vigente. En la mayoría de estos supuestos la alternativa que se le solía ofrecer a los clientes era pasar a estar vinculados al creado por la CECA. Sin embargo, el problema ahora es que tanto los anteriores como este último están incluidos entre los índices a desaparecer a partir del 29 de abril de este año.

El Gobierno se enfrenta al reto de aunar la postura de clientes y entidades

Si ambos dejan de existir, la gran pregunta es qué sucederá, a qué se enfrentan los afectados por esta modificación. A la espera de que se apruebe el régimen, los escenarios que existen son tres.

La primera opción sería la de recurrir al euríbor. Sin embargo, si se echa un vistazo a la evolución de este en los últimos meses, la hipótesis perdería fuerza. En marzo, el euríbor a 12 meses concluyó en el 0,545%, marcando así un nuevo mínimo histórico. No obstante, hay que tener en cuenta que a las hipotecas además del euríbor se les aplica un diferencial. En ese mismo periodo, los IRPH de bancos y cajas se situaron en el 3,219% y el 3,796%, respectivamente.

La caída acumulada por el euríbor desde que en octubre de 2011 comenzara a bajar es ya de 1,56 puntos (ha pasado del 2,11% al 0,545%).

Si Economía decide emplear el euríbor, los que tengan vinculado su crédito al IRPH de bancos y cajas verán reducida su cuota. Pero es bastante improbable. En un entorno de incremento de los diferenciales –desde enero de 2012 hasta enero de este año han subido de media un 50%–, la única solución sería la de aplicar tipos adicionales del 3%. Esto provocaría el descontento de los ciudadanos, pero por el contrario sería lo más ventajoso para las entidades.

El ministerio se encuentra con el dilema de agradar a ambas partes.En una época en la que todos miran con lupa el mercado hipotecario, el Ejecutivo tiene el reto de sacar adelante una normativa que se ajuste a la crisis y que no penalice la cuenta de resultados de unos bancos que en 2012 tuvieron que hacer frente a tres reformas consecutivas.

El mercado especula con que al final se decantarán por vincularlos al IRPH de entidades, que finalizó marzo en el 3,415%. Esta vía sería la que menos ruido causaría sin provocar el enfado desmesurado de las partes implicadas.

La tercera alternativa pasaría por el empleo de otras referencias, como el IRS o el tipo medio de entidades de crédito de la eurozona, actualmente en desuso.

¿es cierto que no hay demanda solvente para dar hipotecas como dicen los bancos?

 

 

las estadísticas oficiales dicen que cada vez se conceden menos hipotecas. al señalar con el dedo a los bancos como responsables de este hecho por su cierre del grifo crediticio, esgrimen que ellos estarían encantados de dar más hipotecas pero que no hay “demanda solvente” que las solicite

¿es esto verdad? ¿qué definen como demanda solvente y por qué puede estar retraída? lo primero que debemos considerar es que actualmente hay dos ligas en el panorama bancario:

 

1) por un lado están los bancos y cajas intervenidos en manos del frob, que luchan por sobrevivir en el corto plazo

 

2) por otro, están los saneados y que miran más al futuro el primer grupo tiene totalmente bloqueado el canal de concesión de hipotecas, y ahora que han traspasado gran parte de sus activos al sareb ya ni siquiera dan hipotecas para sus propios inmuebles. así que nos quedamos con la banca saneada – santander, bbva, la caixa, kutxabank, sabadell... - como la “responsable” de proveer de financiación a las familias que están buscando vivienda a nuestro entender, deberíamos repartir esta responsabilidad a partes iguales entre oferta y demanda, por los motivos que explicamos a continuación:

 

la demanda está retraída, argumentando lo siguiente:

- el precio de la vivienda va a seguir bajando, por lo que se puede esperar más para comprar

- la vivienda como inversión no va a ser tanto negocio como antes (no se puede dar el pase), el alquiler no ofrece una rentabilidad elevaba y da miedo a los propietarios, por lo que mejor tener el dinero en otro sitio

- la situación laboral es incierta y cada vez nos suben más los impuestos, no sabemos dónde estaremos mañana pero la oferta tampoco pone las cosas fáciles:

- los criterios de riesgo se han ajustado mucho, todo lo que no sea estabilidad de ingresos y aportación de fondos no vale – cualquier excusa es buena para denegar una solicitud de hipoteca

- los diferenciales que aplican los bancos están por encima del 2%, y este mes de enero hemos visto como la mayoría han ajustado tarifas por encima del 2,50% e incluso del 3% (aunque esto no sea un problema para la cuota actual, sí es un riesgo a medio plazo)

- la exigencia de aportar un mínimo de un 30% del importe de la compra (incluyendo del 10% de gastos) expulsa automáticamente del mercado a una demanda solvente que daría el paso a la compra desde el alquiler si tuviese una financiación adecuada

 

en resumen, se trata de que nos salgan las cuentas a todos: los que compran han de estar convencidos de que el precio es adecuado y que van a poder pagar la deuda comprometida; y los que prestan deben pensar que el deudor va a poder hacer frente a sus compromisos, y a su vez que van a obtener una rentabilidad razonable a su dinero

 

seguramente lo que falta – para convencer tanto a unos como a otros – es que se despejen muchos aspectos hoy inciertos: el empleo, la estabilidad de los ingresos, la presión fiscal, los mercados de capitales, la prima de riesgo... por desgracia, y aunque seguramente las estadísticas más próximas nos arrojen datos positivos (debido al efecto retrasado en los datos registradles de las hipotecas de diciembre por el fin de los incentivos fiscales), la verdad es que se presenta un 2013 que difícilmente nos sorprenderá con un mayor volumen de hipotecas

¿quién paga las pequeñas reparaciones o modificaciones de una vivienda alquilada?

 

 

las pequeñas reparaciones o modificaciones en las viviendas de alquiler son siempre un pequeño quebradero de cabeza para el inquilino y el arrendador. lo normal es llegar a un buen entendimiento por el beneficio de ambas partes, pero siempre pueden surgir algunas diferencias

los inquilinos suelen querer hacer pequeñas modificaciones en la vivienda que habitan. pintar una pared de otro color, poner diferentes accesorios a los baños, cambiar algunas luces…etc, suelen ser algunas de las modificaciones más comunes entre los inquilinos y ellas deben estar consensuadas con el propietario de la vivienda, ya que en el momento que el inquilino deja la vivienda debe dejarla como la encontró para que le devuelvan la fianza

 

la lógica debería imperar en estos casos entre propietario e inquilino, pero para asegurar que todo está en orden y evitar futuros problemas es recomendable que quede por escrito tanto la petición de estas pequeñas modificaciones como la respuesta del dueño del inmueble

 

por lo general hay cambios o modificaciones que deben hacerse. por ejemplo, los accesorios del baño es un caso evidente de modificación, si no se disponen de ellos o están deteriorados los que existen. no se puede usar un baño sin espejo ni toalleros, etc. en este caso podemos hablar con el dueño y darle dos opciones; cambiarlo al gusto del propietario, afrontando el pago el dueño y beneficiándose la casa de esta mejora, o lo paga el inquilino, hace los agujeros pertinentes y se lo lleva cuando se vaya del piso dejando los huecos pertinentes en los azulejos del baño

 

otra de las modificaciones que suelen realizarse en la vivienda es la pintura de la casa. si el inquilino quiere cambiar una habitación de color o una pared de la casa debe también consensuarlo con el dueño por escrito. en este caso sería el inquilino quien debe correr con los gastos, ya que a no ser que necesite pintura por estar manchado o deteriorado, es un elemento que va más en el gusto de las personas en definitiva, hay que tener mucho cuidado con las viviendas alquiladas, ya que se cede el uso de la misma lo que no significa que eso sea una carta blanca para realizar todas las modificaciones que se quieran. hablar con el dueño y dejarlo todo cerrado y por escrito es lo más recomendable para evitar complicaciones futuras

españa, a la cola mundial en accesibilidad a la vivienda pese al descenso de precios

la vivienda en españa ha bajado de precio, pero aún sigue siendo cara para los bolsillos de las familias. el ix estudio internacional de asequibilidad de la vivienda califica de “severamente inaccesible” los mercados inmobiliarios donde los precios de la vivienda superan los cinco años de renta bruta de los hogares. las ciudades españolas, donde de media una vivienda equivale a 5,9 años de los ingresos anuales de las familias, estarían entre las más inaccesibles del mundo 

el informe sobre acceso a la vivienda en el mundo, auspiciado por el gobierno de nueva zelanda, analiza el mercado residencial de 337 ciudades de eeuu, reino unido, canadá, australia, irlanda, nueva zelanda y china. la fórmula que permite determinar la accesibilidad de las viviendas se basa en dividir el precio medio de los pisos en una determinada ciudad o zona entre los ingresos brutos de las familias de esa misma área

en función del cociente obtenido, las viviendas se esa zona se clasifican con diferentes ratios. los pisos que obtienen una nota de tres o inferior se definen como “accesibles”; los que se mueven entre 3,1 y 4 son “razonablemente accesibles”; entre 4,1 y 5 son “seriamente inaccesibles” y los del 5,1 o más se catalogan como “severamente inaccesibles”

según los últimos datos del banco de españa (bde) una familia española necesita 5,9 años de sus ingresos íntegros para comprar una vivienda. aunque la cifra es sensiblemente inferior a los siete años y medio que necesitaba a comienzos de 2008, sigue siendo elevado. tan elevado como para que españa sea uno de los países con peor acceso a la vivienda si lo comparamos con los resultados de la novena edición del estudio internacional de asequibilidad de la vivienda en 2012, que evalúa ciudades como miami, dublin, filadelfia, manchester o toronto

estados unidos pasa a tener viviendas accesibles

de acuerdo con el informe, los países que obtienen mejor puntuación en este ranking son eeuu, con un 3,1, e irlanda, con el 3,2. es decir, que el mercado residencial estadounidense y el irlandés, víctimas de la burbuja inmobiliaria, son en la actualidad “razonablemente accesibles” para las familias de estos territorios tras haber corregido gran parte de los excesos inmobiliarios

irlanda es el país que más ha mejorado su tasa en esta encuesta. canadá, con una nota del 4,7, sería algo menos accesible que los anteriores. mientras que la vivienda en reino unido, australia, nueva zelanda y hong kong (china) se colocan en lado más extremo al ser muy poco accesibles

sería en este último grupo en el que se colocaría española si utilizamos los datos más recientes de “accesibilidad” o esfuerzo financiero publicado por el banco de españa correspondiente al tercer trimestre del 2012, cuando se situó en 5,9 años. la autoridad española calcula esta cifra con la misma metodología que el informe de nueva zelanda, ya que también divide precio de la vivienda entre renta bruta disponible por hogar

si se comparasen los datos de la vivienda española con el de otras grandes ciudades del mundo, los pisos nacionales serían menos accesibles que los de metrópolis como chicaco, las vegas, montreal, dublin, toronto, manchester o miami

por núcleos urbanos, detroit es la urbe con el mercado residencial más accesible al registrar un ratio de 1,5, incluso por debajo de su media histórica que se mueven entre el 2 y el 3, “lo que pone de manifiesto la caída de la economía de la región”. le sigue altanta, con un 2. en el polo opuesto se coloca hong kong con una puntuación de 13,5, vancouver, con el 9,5%; sydney, con el 8,3%; san josé, con el 7,9% y san francisco y londres, con el 7,8

de las 337 áreas estudiadas, 109 era accesibles frente a las 128 de 2011. el número de ciudades con viviendas “razonablemente accesibles” crecieron de las 87 de 2011 a las 110 del año pasado. en el mismo periodo, las ciudades con casas “seriamente inaccesibles” pasaron de 39 a 43 y las “severamente inaccesibles” aumentaron de 71 a 75

¿cómo funcionará exactamente el banco malo?

desde principios de este año el banco malo ha comenzado a dar sus primeros pasos aunque todavía está en una fase constituyente. concebido como un "macro-gestor", la sareb programará, entre otros criterios, un plan de viabilidad detallado para cada inmueble, venderá o alquilará viviendas terminadas o desarrollarán casas en algunos de sus suelos. lo que no hará es dar financiación hipotecaria a particulares ni tampoco aportará financiación adicional en reestructuraciones de deuda

la sareb delegará gran parte de la gestión y se quedará como supervisor. además de contar con una plantilla media de unos 200 empleados, serán las propias entidades financieras cedentes de activos inmobiliarios las que gestionen dichos activos durante, al menos, un año pero con la supervisión de la sareb. por esta gestión, los bancos intervenidos cobrarán comisiones

además, un informe de analistas financieros internacionales (afi) recuerda que el banco malo contará con gestores especializados en función del tipo de activo (préstamos o inmuebles); de producto (suelo, vivienda, etc.); de modelo de explotación (venta o alquiler); de mercado geográfico (especialistas internacionales), y de tipología de actuación (desarrollo, derrumbe de activos, reestructuraciones o ejecuciones)

¿qué hará y qué no hará la sareb?

cualquier desarrollo de los activos del banco malo deberá ir acompañado de un plan de viabilidad detallado que justifique el valor de dicho desarrollo. además, exigirá a los deudores el máximo dinero disponible para hacer frente a las deudas contraídas con el banco malo. en caso de que la sareb necesite garantías adicionales, utilizará activos libres de carga (que no arrastre un préstamo)

en relación con la tipología de los bienes, la sareb venderá o alquilará los inmuebles terminados en función de la rentabilidad que se obtenga. las promociones sin finalizar las podrá vender en el estado en que se encuentren o terminar. y los terrenos se venderán o se utilizarán en la construcción de promociones. en este punto, los promotores buscan acuerdos con el banco malo para desarrollar viviendas sobre sus suelos

en cuanto a la gestión de los préstamos promotor, el banco malo facilitará las reestructuraciones de deuda; venderá carteras de préstamos, ejecutará hipotecas y financiará de su propio bolsillo la construcción de nuevas viviendas, entre otras cosas. tocante a los activos inmobiliarios, la sareb se encargará del desarrollo (como por ejemplo desarrollar promociones en curso); de la gestión de los activos en alquiler, o de las ventas e incluso de la liquidación de activos

y lo que no hará el banco malo es facilitar financiación hipotecaria a particulares. está negociando con entidades financieras para que sean éstas las que concedan la financiación. tampoco aportará financiación adicional en la reestructuración de deuda

¿qué ha hecho el banco malo irlandés desde su nacimiento en 2009?

hasta mayo de 2012 el banco malo irlandés, conocido oficialmente como nama, ha continuado principalmente con la gestión de los activos. del total de la cartera inmobiliaria, ha reestructurado sólo el 2%, ha liquidado el 10%, ha ejecutado el 33% y ha continuado con la gestión del 55% del total

el banco malo irlandés ha vendido un total de 5.000 millones de euros en activos inmobiliarios y 1.000 millones de euros en préstamos hasta mayo de 2012. y ha aprobado un total de 1.300 millones de euros en financiación, con lo que cartera ha registrado una disminución neta de 4.700 millones de euros, lo que significa cerca de un 15% del total en dos años. la liquidación total está prevista para 2020, mientras que la sareb tiene un horizonte de 15 años para liquidar sus activos

el órgano corporativo de la sareb

la sociedad de gestión de activos contará con un consejo de administración compuesto de 15 miembros como máximo, de representantes del frob y de inversores privados, además de algunos consejeros independientes. el banco de españa será el órgano supervisor y el ministerio de economía, el de hacienda, el banco de españa y la cnmv formarán parte de la comisión de seguimiento, que elaborará un informe semestral para evaluar el seguimiento. además, un experto independiente preparará anualmente  otro informe de cumplimiento de los objetivos de la sareb

por último, la sareb tendrá otros comités: comité de auditoría; comité de retribuciones y nombramientos; comité de dirección; comité de riesgos; comité de inversiones y comité de activos y pasivos

descubre cuáles son las provincias donde antes se recuperará la demanda de viviendas

¿qué provincias cuentan con mayor capacidad para recuperar la demanda de vivienda? analistas financieros internacionales (afi) ha realizado un estudio para encontrar la respuesta combinando el stock de viviendas, el ajuste de los precios, las infraestructuras de la zona, la emancipación de la población, el desempleo, la renta per cápita y la reactivación de las ventas. con estos mimbres, afi estima que madrid, navarra y baleares serán las provincias que antes recuperarán la demanda de viviendas, mientras que zamora, ciudad real y cáceres serán las últimas en reactivarse

afi ha elaborado un índice de recuperación de la demanda con diversas variables: el stock de vivienda (que pesa un 20%); el ajuste desde el máximo del precio de la vivienda libre (15%); la disponibilidad de infraestructuras (5%); la demanda potencial (con un peso del 15%); la solvencia de la demanda (40%) y la elasticidad de la demanda actual (5%)

stock

según este índice, las provincias con mayor el stock de viviendas nuevas se encuentra en castellón, toledo, almería o la rioja. en cambio, donde menos stock de obra nueva hay es en badajoz, cáceres o vizcaya

precios

las provincias que han registrado mayores ajustes de precios de las viviendas desde máximos hasta el tercer trimestre de 2012 son guadalajara (con un descenso acumulado superior al 35%), zaragoza (con una caída cercana al 35%), málaga (con más del 30% de reducción) y madrid (con una bajada también superior al 30%). según afi, la caída media acumulada del precio de la vivienda es del 25,5%

 


infraestructuras

en cuanto a las infraestructuras, las provincias que cuentan con más disponibilidad de medios y servicios son guipúzcoa, baleares, almería alicante, sevilla y madrid. en contraposición, donde menos infraestructuras hay en el entorno de las viviendas sin vender es en cáceres, vizcaya, teruel y huesca

 
emancipación

las provincias donde hay mayor proporción de población en edad de emancipación (25-32 años) son almería, guadalajara, murcia, baleares y tarragona. en cambio, donde menos jóvenes en edad de emancipación hay es en guipúzcoa, zamora, soria y vizcaya

paro

las provincias que soportan menor tasa de paro para el colectivo de personas de entre 25 y 34 años (porcentaje sobre la población activa con datos del tercer trimestre de 2012) son lleida y huesca con una tasa cercana al 7%, soria, con una tasa del 8% o álava, con una tasa del 9%. en cambio, santa cruz de tenerife y granada tienen la carga de soportar la mayor tasa de desempleo, un 25%

renta per capita

álava es la provincia donde mayor renta per cápita hay, con 35.000 euros brutos anuales de media (estimaciones de 2011). las provincias que le siguen son vizcaya, con una media de 32.000 euros brutos anuales y guipúzcoa, navarra y madrid con 30.000 euros de media. por el contrario, los cacereños, jienenses y pacenses son los que menor renta per cápita tienen, unos 15.000 euros brutos al año, lejos de los 23.271 euros de media de españa  

reactivación de las ventas

por último, las ventas de viviendas hasta el tercer trimestre de 2012 crecieron más en soria, la rioja, cantabria o gerona. en cambio, cáceres, navarra o valladolid fueron las provincias donde menos transacciones de viviendas se produjeron

conclusiones

tras analizar todos estos factores, el índice afi refleja que madrid, navarra o las islas baleares son las provincias que menos tardarán en recuperar la demanda de viviendas, mientras que en el lado contrario se encuentran Zamora, ciudad real o cáceres

¿dónde se encuentran los activos del banco malo?

la mayoría de los activos del banco malo se encuentran en cataluña, la comunidad valencia y madrid, es decir, donde más probabilidad de desinversión hay, tal y como se muestra en el siguiente gráfico

los pisos corrigen la sobrevaloración de una década pero aún están hinchados desde inicio de la burbuja

la evolución del precio de la vivienda en los últimos diez años ha sido muy similar a la del coste de la vida, en torno al 30%. así, durante 2002 y 2007 el precio medio de la vivienda registró una subida del 74% mientras que el ipc se quedó en algo más del 17%. sin embargo, entre 2008 y 2012 el comportamiento de estas variables ha sido opuesto. mientras que el ipc siguió repuntando, cerca del 11%, el precio medio de los pisos retrocedió un 25%

según los datos de st sociedad de tasación, durante los primeros cinco años el valor de los pisos ascendió cerca de 4,5 veces más que la cesta de la compra. mientras que en la segunda se produjo una corrección en los precios de la vivienda lo que ha dejado como resultado que en los últimos diez años evolución del precio medio de la vivienda hay sido más tendida y correlacionada con el precio de la cesta de la compra

la burbuja empezó en 1997

sin embargo, si realizamos el análisis desde el momento en el que los precios de la vivienda comienzan a registrar cambios por encima de lo normal, se observa que aún hay espacio para la corrección

de acuerdo con los datos del ministerio de fomento, sindicatos y el ine, el precio de la vivienda aún acumula una subida claramente superior a la inflación y los salarios desde 1997. en concreto, el sobreprecio estaría entorno al 27%

¿cómo funcionará exactamente el banco malo?

desde principios de este año el banco malo ha comenzado a dar sus primeros pasos aunque todavía está en una fase constituyente. concebido como un "macro-gestor", la sareb programará, entre otros criterios, un plan de viabilidad detallado para cada inmueble, venderá o alquilará viviendas terminadas o desarrollarán casas en algunos de sus suelos. lo que no hará es dar financiación hipotecaria a particulares ni tampoco aportará financiación adicional en reestructuraciones de deuda

la sareb delegará gran parte de la gestión y se quedará como supervisor. además de contar con una plantilla media de unos 200 empleados, serán las propias entidades financieras cedentes de activos inmobiliarios las que gestionen dichos activos durante, al menos, un año pero con la supervisión de la sareb. por esta gestión, los bancos intervenidos cobrarán comisiones

además, un informe de analistas financieros internacionales (afi) recuerda que el banco malo contará con gestores especializados en función del tipo de activo (préstamos o inmuebles); de producto (suelo, vivienda, etc.); de modelo de explotación (venta o alquiler); de mercado geográfico (especialistas internacionales), y de tipología de actuación (desarrollo, derrumbe de activos, reestructuraciones o ejecuciones)

 

¿qué hará y qué no hará la sareb?

cualquier desarrollo de los activos del banco malo deberá ir acompañado de un plan de viabilidad detallado que justifique el valor de dicho desarrollo. además, exigirá a los deudores el máximo dinero disponible para hacer frente a las deudas contraídas con el banco malo. en caso de que la sareb necesite garantías adicionales, utilizará activos libres de carga (que no arrastre un préstamo)

en relación con la tipología de los bienes, la sareb venderá o alquilará los inmuebles terminados en función de la rentabilidad que se obtenga. las promociones sin finalizar las podrá vender en el estado en que se encuentren o terminar. y los terrenos se venderán o se utilizarán en la construcción de promociones. en este punto, los promotores buscan acuerdos con el banco malo para desarrollar viviendas sobre sus suelos

en cuanto a la gestión de los préstamos promotor, el banco malo facilitará las reestructuraciones de deuda; venderá carteras de préstamos, ejecutará hipotecas y financiará de su propio bolsillo la construcción de nuevas viviendas, entre otras cosas. tocante a los activos inmobiliarios, la sareb se encargará del desarrollo (como por ejemplo desarrollar promociones en curso); de la gestión de los activos en alquiler, o de las ventas e incluso de la liquidación de activos

y lo que no hará el banco malo es facilitar financiación hipotecaria a particulares. está negociando con entidades financieras para que sean éstas las que concedan la financiación. tampoco aportará financiación adicional en la reestructuración de deuda

 

¿qué ha hecho el banco malo irlandés desde su nacimiento en 2009?

hasta mayo de 2012 el banco malo irlandés, conocido oficialmente como nama, ha continuado principalmente con la gestión de los activos. del total de la cartera inmobiliaria, ha reestructurado sólo el 2%, ha liquidado el 10%, ha ejecutado el 33% y ha continuado con la gestión del 55% del total

el banco malo irlandés ha vendido un total de 5.000 millones de euros en activos inmobiliarios y 1.000 millones de euros en préstamos hasta mayo de 2012. y ha aprobado un total de 1.300 millones de euros en financiación, con lo que cartera ha registrado una disminución neta de 4.700 millones de euros, lo que significa cerca de un 15% del total en dos años. la liquidación total está prevista para 2020, mientras que la sareb tiene un horizonte de 15 años para liquidar sus activos

el órgano corporativo de la sareb

la sociedad de gestión de activos contará con un consejo de administración compuesto de 15 miembros como máximo, de representantes del frob y de inversores privados, además de algunos consejeros independientes. el banco de españa será el órgano supervisor y el ministerio de economía, el de hacienda, el banco de españa y la cnmv formarán parte de la comisión de seguimiento, que elaborará un informe semestral para evaluar el seguimiento. además, un experto independiente preparará anualmente otro informe de cumplimiento de los objetivos de la sareb

por último, la sareb tendrá otros comités: comité de auditoría; comité de retribuciones y nombramientos; comité de dirección; comité de riesgos; comité de inversiones y comité de activos y pasivos

descubre el precio de los alquileres de pisos en tu zona al cierre de 2012

 

el precio del alquiler de la vivienda aceleró su caída en 2012

 

Se ha elaborado un informe con la evolución de precios de vivienda de alquiler en españa. según este informe correspondiente a 2012 el precio de la vivienda en alquiler terminó el pasado año con un acelerón en el ritmo de caída

en la preparación del informe de precios se tomó una muestra de 56.331 viviendas en alquiler que están o estuvieron anunciadas en su base de datos durante el periodo de análisis (entre diciembre de 2011 y diciembre de 2012)

el precio de la vivienda en alquiler ha aumentado el ritmo de caída a lo largo de 2012. las caídas son generalizadas: el 100% de los principales mercados inmobiliarios han experimentado decrementos en los últimos doce meses

tras la caída experimentada en 2011, los precios han seguido cayendo en todas las capitales españolas. los menores descensos se han producido en salamanca (-1,2%) y cáceres (-1,5%). por debajo del 3% están también las ciudades de granada (2,3%), málaga (-2,7%) y tarragona (-2,9%)

en el lado opuesto de la tabla está la ciudad de santa cruz de tenerife, donde los precios han bajado un 13,4%. en pamplona el descenso es del 11,9%, sólo una décima más que en bilbao (11,8%). la lista de caídas de dos dígitos se completa con palma de mallorca (-10,8%), huesca (-10,4%), zaragoza (-10,2%) y vitoria (-10%)

en valencia los precios bajaron un 8,1% y en sevilla un 7,7%. en madrid y barcelona el descenso fue del 5,9% en ambos casos. durante 2012 los propietarios en valladolid rebajaron sus expectativas un 4,7%

madrid y san sebastián se consolidan como las ciudades con los alquileres más caros de españa, 11,1 euros/m2 al mes en los dos casos, seguidas por barcelona (10,9 euros/m2). sólo una capital más registra un precio mensual superior a los diez euros por metro cuadrado: bilbao. los propietarios bilbaínos piden una renta media de 10,4 euros/m2

lugo es la capital de las analizadas por idealista.com con los precios más económicos, con 4,2 euros/m2. le siguen castellón, ourense y cáceres con 4,4 euros/m2 en todos los casos

la vivienda en españa aún está sobrevalorada un 20%, según the economist

el precio de la vivienda en españa estaría sobrevalorado un 20% al cierre de 2012, según el semanario británico the economist. pese al dato, la sobrevaloración de la vivienda en españa habría sufrido una sensible corrección, ya que hace tres años se situaba por encima del 55% según la publicación

 

españa sería el país de los grandes analizados por the economist que más pérdidas ha sufrido en el último año en su mercado inmobiliario, un 9,3%. esto le ha permitido dejar de ser el país con la vivienda más sobrevalorada del mundo, tal y como ocurría en 2010, cuando el semanario señalaba que los pisos en españa estaban un 55% por encima de su precio razonable

 

a la hora de calcular la sobrevaloración de la vivienda, the economist analista los datos de largo plazo de precio de alquiler y salarios. de acuerdo con esta clasificación, hong kong, francia, australia y canadá estarían entre los países con una vivienda más sobrevalorada

evolución del precio de la vivienda en los últimos años

 

la herramienta del precio de la vivienda de the economist muestra como españa aún se mantiene como el país donde más han subido los precios a largo plazo y pese a la caída. en concreto, el precio de una vivienda se habríamultiplicado por prácticamente 30 veces desde 1975. al mirar a más corto plazo, desde 1997 o el comienzo de la última burbuja de precios, se observa como españa ya no es el país con mayor aumento de precio del mundo

gráfico de largo/medio plazo de los precios de la vivienda

¿qué gastos tengo que pagar por cancelar una hipoteca?

 

cancelar la hipoteca puede salir muy caro

decir adiós a la hipoteca puede llegar a suponer un alto coste. este proceso conlleva una serie de papeleos que conviene conocer si se quiere evitar pagar más de lo necesario. la comisión por cancelación, el certificado de deuda cero o la firma de la escritura pública de cancelación del préstamo son algunos de los documentos necesarios para finiquitar esta deuda con el banco

 

1) abonar al banco con el que se tiene la hipoteca la cantidad pendiente y la comisión de cancelación. se puede consultar a cuánto asciende esta cifra en el contrato de la hipoteca y en las escrituras. una vez que se han abonado estas cantidades, se debe solicitar a la entidad que expida un certificado de deuda cero. algunos bancos cobran por ello más de 100 euros aunque en teoría debería ser gratuito. una gestoría puede encargarse de este proceso por un precio de entre 200 y 400 euros

 

2) con el certificado de deuda cero, el banco acude a la notaría para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo. se puede acudir a cualquier notacio y no es necesario que acuda el cliente. este paso suele tener un coste mínimo de 90 euros

 

3) acudir a hacienda para para solicitar el formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). La cancelación está sujeta a este impuesto, pero está exento de pago

 

4) con la copia del impuesto y de todos los documentos anteriores, el último trámite es acudir al Registro de la Propiedad para hacer efectiva la cancelación. En un plazo de más de 15 días, el Registro avisa para pasar a retirar los documentos y liquidar la minuta. Los aranceles registrales ascienden como mínimo a 24 euros, pero depende del valor de la hipoteca

el banco malo se convierte en la mayor inmobiliaria de europa

el banco malo, bautizado como la sareb, se ha convertido en un coloso inmobiliario. la sociedad ya ha echado a andar con un volumen de 36.700 millones de euros en activos inmobiliarios procedentes de las cuatro entidades nacionalizadas. se prevé que alcance los 65.000 millones en 2013 cuando le lleguen más activos de otros bancos en apuros. esta cartera supone el doble que la del banco malo irlandés y le coloca como la mayor inmobiliaria europea, según cifras de analistas financieros internacionales (afi)

 

sareb se constituyó el pasado año con el traspaso de créditos e inmuebles de las entidades intervenidas por el estado. así, bankia traspasó una aportación de 22.300 millones de euros; catalunya banc, 6.708 millones; novagalicia banco, 5.097 millones, y banco de valencia, 1.932 millones

pero el volumen del banco malo no quedará ahí. se espera otra entrada de inmuebles del segundo grupo de bancos en 2013 (bancos con déficit de capital, sin posibilidad de obtener capital privado y que necesitan ayuda estatal). tras esta entrada, el banco malo acumulará previsiblemente unos 65.000 millones de euros en activos, según anunció en su momento el subgobernador del banco de españa , fernando restoy, lo que le colocará como el mayor coloso inmobiliario de europa, según el anterior gráfico de afi. esta cifra supone, además, prácticamente el doble de lo que tiene el nama (agencia nacional de gestión de activos de irlanda), más conocido como el banco malo irlandés, que cuenta con unos 32.000 millones de euros en inmuebles  en este ranking de bancos malos y de inmobiliarias europeas, se sitúa en el tercer puesto la empresa de inversión inmobiliaria francesa unibail-rodamco con una cartera valorada en unos 26.000 millones de euros a cierre de diciembre de 2011. esta compañía cuenta en españa con 16 centros comerciales, como la vaguada, parquesur o el equinoccio en madrid, o la maquinista y barnasud en barcelona en cuarta posición se sitúa la patrimonialista francesa foncière des régions con unos 15.000 millones de euros en activos inmobiliarios a cierre de diciembre de 2011. le sigue otra inmobiliaria francesa, klepierre, con algo menos de 15.000 millones de euros en inmuebles. también se encuentran entre las inmobiliarias más grandes de europa la filial inmobiliaria de metrovacesa, gecina, con unos 12.000 millones de euros en activos inmobiliarios y hay dos compañías españolas que se cuelan en el ranking de las 15 inmobiliarias más grandes del viejo continente: inmobiliaria colonial y metrovacesa, con unos 8.000 millones de euros en inmuebles cada una. en total, el top 15 de grandes inmobiliarias europeas suman en torno a los 250.000 millones de euros en activos inmobiliarios, lo que da una idea del “monstruo” que será el banco malo español

el precio de la vivienda nueva cayó un 6,9% en 2012 y vuelve a niveles de 2003

el precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia de españa bajó un 6,9% en 2012, hasta situarse en 2.212 euros/m2, según los datos de sociedad de tasación. con esta caída, el ajuste desde los máximos de 2007 acumulado es ya del 33,5% y el regreso de los precios a niveles de 2003

El estudio se ha realizado sobre un total de casi 400 municipios. En este informe se presenta el resultado correspondiente a las 50 capitales de provincia, 21 ciudades de más de 100.000 habitantes, 50 ciudades con más de 50.000 habitantes y 73 ciudades con una población superior a 25.000 habitantes

Principales conclusiones:

- El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se ha situado a finales de diciembre de 2012 en 2.212 €/m2 construido, lo que supone 199.100 euros para una vivienda de tipo medio de 90m2

- El precio medio de la vivienda nueva en las capitales de provincia ha disminuido el 6,9% en relación al que tenía en diciembre de 2011

- En 8 capitales los precios medios han disminuido más del 10% respecto al año 2011. En otras 33 capitales los precios han disminuido entre el 5% y el 10%, en las 9 restantes los precios han disminuido menos del 5%

- El precio medio de la vivienda nueva en las principales ciudades que no son capitales de provincia ha evolucionado del siguiente modo:

En las 21 poblaciones de más de 100.000 habitantes la reducción media ha sido el  8,3%, situándose su valor medio en 1.846 €/m2

En las 50 poblaciones de más de 50.000 habitantes la reducción media ha sido el 7,8%, situándose su valor medio en 1.704 €/m2

En 70 poblaciones analizadas de más de 25.000 habitantes la reducción media ha sido el 7,4%, situándose su valor medio en 1.586 €/m2

En las casi 200 poblaciones analizadas de menos de 25.000 habitantes la reducción media ha sido el 6,9%, situándose su valor medio en 1.554 €/m2

De cara al año 2013 estimamos que el precio de la vivienda continuará su tendencia descendente, aunque en algunas ubicaciones podrá ser menos acusada que la actual

seis años de caídas del precio de la vivienda y aún queda lastre que soltar

 

 

el precio de la vivienda ha firmado en 2012 su sexto año consecutivo de pérdidas. según los datos del índice de precios de la vivienda en españa, elaborado por idealista.com, la vivienda usada ha descendido un 10,2% en los últimos doce meses y aumenta su caída desde máximos al 30%. el año 2012 ha sido el más agresivo de la crisis en lo que a ajuste de precios se refiere y ha devuelto los precios a niveles de 2003. sin embargo, el precio actual sigue siendo insuficiente para cerrar muchas operaciones, ya que la crisis económica e hipotecaria ha reducido el poder de compra de los interesados en adquirir una vivienda. los compradores de media piden un descuento adicional del 20% respecto a los precios actuales

 

durante 2012 el precio de la vivienda usada en españa ha acelerado su caída y ha dejado el precio del metro cuadrado en 1.873 euros según el último índice de precios de idealista.com, el portal inmobiliario líder en españa. el año ha terminado con caídas generalizadas de precio en toda españa, que incluso alcanzan el 15% anual y 38% desde máximos según los datos del instituto nacional de estadística (ine).  "2012 ha sido un año muy difícil para los que han intentado vender una casa, a pesar de las medidas que el gobierno aprobó para intentar incentivar el cierre de operaciones". así se reflejan en los datos de ventas de viviendas, que pese al acelerón de final de año sigue marcando cifras ridículas

y es que compradores y vendedores siguen alejados en sus pretensiones. el precio  ha bajado de media un 30%, pero las ofertas que pasan los compradores a los vendedores están aún de media un 20% por debajo. en total, los compradores están pidiendo una rebaja total desde máximos del 45-50%. es ahí donde se cruzan operaciones y donde empiezan a encajar las piezas, pero son niveles a los que no todos los vendedores pueden o están dispuestos a llegar. unos no pueden vender a esos precios porque les supondría vender por debajo de su hipoteca y otros se resisten a deshacerse de su vivienda en esos precios

 

en esta situación, sólo los vendedores sin apego por una vivienda y un posible precio de venta bajo se lleva el gato al agua. en esa definición encajan los bancos, que son además de la mayor inmobiliaria de españa, el grupo que más ventas está cerrando en la actualidad. en parte porque pueden bajar los precios y también, porque tienen en su mano la concesión de hipotecas

precio por zonas

 

todas las comunidades autónomas han acabado el año con un balance negativo en el precio de sus inmuebles de segunda mano. los mayores decrementos se han producido en la baleares, donde en los últimos doce meses los precios han caído un 12,4%. por detrás se sitúan las bajadas de cataluña y navarra (12% en ambos casos). la menor bajada ha sido la de madrid (-6,9%), la única comunidad de toda españa con bajadas por debajo del siete por ciento. euskadi (3.066 euros/m2) sigue siendo las autonomía más cara y la única en superar los tres mil euros por cada metro cuadrado. le sigue la comunidad de madrid (2.748 euros/m2). por debajo se encuentran cantabria (2.096 euros/m2) y cataluña (2.047 euros/m2). en el lado opuesto de la tabla encontramos a extremadura (1.190 euros/m2), murcia (1.192 euros/m2) y castilla la mancha (1.201 euros/m2), las comunidades más económicas

 

sólo la provincia de palencia ha visto cómo sus precios aumentaban mínimamente durante 2012 (0,2%). todos los demás mercados han registrado decrementos. la mayor caída se ha producido en lleida, donde los propietarios piden un 17,7% menos por sus viviendas que hace un año. le sigue lugo (-16,4%), guadalajara (-15,7%) y álava (-14,4%). en el lado opuesto, las provincias que menos han bajado en 2012 han sido león (-3,2%), soria (-3,5%) y pontevedra (-3,8%), las únicas con caídas inferiores al 4%. el ranking de las provincias más caras se mantiene sin novedades, encabezado por las provincias vascas de guipúzcoa y vizcaya, con 3.276 euros/m2 y 3.153 euros/m2 respectivamente. tras ellas se sitúan madrid (2.748 euros/m2) y barcelona (2.323 euros/m2). cuenca es la provincia más económica (1.084 euros/m2), seguida por ciudad real (1.119 euros/m2) y toledo (1.130 euros/m2)

todos los grandes mercados nacionales han tenido un comportamiento bajista durante el último año. la mayor caída se ha registrado en valencia (-15,3%). también han caído los precios en sevilla (-13%), zaragoza (-12,5%), valladolid (-10%), barcelona (-9,3%), bilbao (-7,8%) y madrid (-7,7%). desde que alcanzaran sus precios máximos la variación ha sido del -32,2% en la ciudad de barcelona; -15,7% en bilbao; -23,3% en madrid; -29,5% en sevilla; -36,2% en valencia, -25,2% en valladolid y -39,3% en zaragoza. pontevedra es la única capital de provincia que ha visto como sus precios se mantenían (1,4%). huesca ha sido la capital de provincia más castigada por las caídas de los precios y sus propietarios han tenido que bajar un 18,3% el precio de sus inmuebles en venta. en guadalajara los decrementos han sido del 18%. con caídas superiores al 15% están también las capitales de lugo (-17,5%), vitoria (-15,5%) y valencia (-15,3%). san sebastián se consolida como la capital española más cara (4.092 euros/m2), seguida de bilbao (3.296 euros/m2) y barcelona (3.217 euros/m2). en cuarto lugar se sitúa madrid con un precio de 3.209 euros por cada metro cuadrado. en la parte opuesta de la tabla encontramos a lleida, la capital más económica, con un precio (1.056 euros/m2)

¿qué pasará en 2013?

según encinar, "en 2013 las cosas no pintan mejor: subirá el iva en la obra nueva del 4% al 10%, los propietarios de vivienda habitual ya no podrán desgravar, el crédito seguirá complicado, muy restringido y con diferenciales cada vez más altos, el precio aún no ha tocado fondo y seguirá bajando, el banco malo necesitará muchos meses para arrancar y tardaremos en ver las primeras ventas a particulares. aun así, probablemente el próximo año sea uno de los mejores para explorar y buscar casa: aún hay un enorme stock de vivienda que cada vez se abarata más y sus propietarios estarán más abiertos que nunca a negociar. la demanda que tenga ahorros y pueda acceder a financiación conseguirá comprar a precios que hace unos años nos hubieran parecido impensables"

las previsiones del precio de la vivienda para 2013 de otros expertos también son negativas. con la llegada del banco malo y el fin de la desgravación por compra de vivienda o del iva superreducido para la vivienda nueva, la estimación media habla de una caída de forma sostenida. además, a esto se suma que la falta de financiación será determinante para que los precios sigan cayendo en 2013

el alquiler se convierte en el ojito derecho del gobierno y la sociedad

 

 

el año 2012 ha sido el de la consolidación del alquiler de viviendas frente a la compra. no obstante, en un país como españa, donde la gente prefiere comprar, gran parte de los que se han ido de alquiler ha sido por la imposibilidad de comprar más que por una creencia en esta forma de vida como alternativa. la escasez de crédito, el coste de las hipotecas y la inseguridad laboral han llevado a muchos españoles a decantarse por alquilar una vivienda a la espera de poder dar el salto a la vivienda en propiedad. pese a todo, el gobierno está dando pasos para favorecer el arrendamiento tras muchos años de apuesta por la compra. la reforma de la ley de alquiler y la idea de limitar la promoción de vpo para dedicarse más por el arrendamiento social, son un ejemplo del giro del gobierno

 

aunque no hay cifras exactas sobre el número de contratos de alquiler que hay actualmente en españa, hay evidencias de que el alquiler está ganando terreno. en los últimos años se ha pasado de poco más de un 10% de hogares viviendo de alquiler a cerca del 17%. se trata aún de una cifra alejada de la media europea, donde la media llega al 30%. sin embargo, con situaciones como la de catalunya, donde el arrendamiento representó el 75% de las operaciones sobre vivienda durante el primer semestre del año se puede seguir ganando terreno

 

en la base de datos se nota un fuerte ascenso de los anuncios y la demanda de alquiler de viviendas, que se suma también al hecho de que invertir en viviendas resulta cada vez más atractivo para los inversores, algo necesario para que el alquiler despunte de verdad en españa. según datos del banco de españa, la rentabilidad de los pisos mediante el alquiler ha superado el 4%, el dato más alto desde 2005, cuando la burbuja inmobiliaria estaba en el pleno proceso de hinchado. los expertos señalan que la rentabilidad supera en algunas zonas el 6%, lo que justifica este cambio de tendencia en el negocio de los alquileres de pisos como consecuencia directa de la caída en el valor de las viviendas en venta

 

si el alquiler comienza realmente a levantar el vuelo, puede ser un mercado interesante en el que invertir. de hecho, el gobierno se encuentra inmerso en la reforma de las denominadas socimis, sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario, para hacerlas más atractivas a los inversores

 

pero sin lugar a dudas, la reforma más ambiciosa es el anteproyecto de ley de alquiler que está liderando la ministra de fomento, ana pastor, que incluye importantes cambios que dan un giro a los contratos de alquiler de vivienda, con el fin de traer el mayor número de viviendas vacías al mercado y de aumentar la protección de las partes. por ejemplo, la renta mensual dejará de revisarse con el ipc y será pactada libremente entre casero e inquilino o los contratos podrán zanjarse por parte del arrendatario con sólo un mes de preaviso

 

duración de los contratos

desde su aprobación, el inquilino que desee abandonar una vivienda antes del fin de contrato, podrá hacerlo libremente con un preaviso de sólo un mes. hasta ahora, por ley, estaba obligado a respetar el periodo firmado. por su parte, el casero podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge con un preaviso al inquilino de dos meses

se reduce de cinco a tres años la denominada "prórroga forzosa", aquella que permite que el inquilino prorrogue, sea cual fuera el tiempo de duración del contrato, la duración del mismo. también se reduce de tres a un año la denominada "prórroga tácita automática", aquella que permite, después de transcurrido el tiempo pactado en el contrato y la prórroga forzosa, que el inquilino siga en el piso si las partes no señalan lo contrario al respecto

 

actualización de las rentas

hasta ahora, la renta mensual a pagar por un contrato de alquiler pactada al inicio del mismo, se actualizaba anualmente de acuerdo al índice de precios al consumo (ipc) publicado por el ine. a partir de ahora, casero e inquilino podrán pactar la actualización de la renta

 

compra de viviendas alquiladas

quien compre una vivienda con un contrato de alquiler vigente no estará obligado a mantener al inquilino si el contrato de arrendamiento no está inscrito en el registro

actualmente, este anteproyecto, que ha desatado pasiones y críticas a partes iguales, se está debatiendo en las cortes. algunos especialistas en el mercado del alquiler estiman que esta ley postra al alquiler en la más absoluta inacción o que es insuficiente. otros la ven con buenos ojos. y mientras tanto desde el gobierno se apunta que esta reforma provocará una caída de sus precios, algo que consideran “muy necesario”. este descenso de los precios vendrá propiciado por una mayor oferta de vivienda en alquiler y dará continuidad a las caídas de precios que ya son una realidad según los informes de precios del alquiler de españa elaborados por idealista.com. el último dato disponible es el del tercer trimestre de 2012 que apunta caídas generalizadas de precio en los principales mercados inmobiliarios

 

otra muestra de que el gobierno apuesta por el arrendamiento como una forma viable para encontrar una vivienda es que ultima la aprobación de un plan que limitará la promoción de pisos de protección oficial (vpo) en régimen de compra para destinar todos los esfuerzos económicos en subvencionar el alquiler

 

también hay que señalar que 2012 fue el año de la desaparición de la sociedad pública del alquiler (spa), una compañía que nacía supuestamente para dinamizar este mercado pero que terminó su andadura con más de 37 millones de euros en pérdidas, de ahí que el gobierno de mariano rajoy decidiera poner punto y final a esta sociedad el pasado mes de marzo, junto con la liquidación de otras 23 sociedades estatales

 

se cierra así un año en el que se han puesto los cimientos para una nueva normativa sobre el alquiler, que deberá confirmarse en 2013

los desahucios, entre el drama y la demagogia

 

perder el hogar por no poder pagar la hipoteca es un drama que no ha parado de crecer desde que estalló la crisis en 2007 y que desgraciadamente se cuentan por miles en españa. el año 2012 ha sido el año cuando con más fuerza han sonado los desahucios y en el que la calle más ha presionado para que los políticos tomen medidas. sin duda, el extraño hecho de que los ciudadanos hayan rescatado a muchos bancos por no tener dinero y que luego los bancos siguieran desahuciando a la gente por falta de pago aderezado con algunos suicidios que no siempre estaban relacionados con la pérdida de la vivienda alimentó el grito de la calle en contra de estas prácticas

finalmente y por dos veces, el gobierno tuvo que aprobar medidas para evitar los desahucios de familias en riesgo de exclusión social, no sin antes aclarar que las cifras de cientos de miles de familias perdiendo su vivienda habitual que estaban circulando eran erróneas y estaban siendo utilizadas por algunos grupos para hacer demagogia

 

por ello, el verdadero drama de los desahucios se sitúa en un punto intermedio entre los cientos de miles de lanzamientos que las cifras oficiales indican sin desagregar si son viviendas habituales, casas en la playa, alquileres, locales o garajes y que son aprovechadas por algunos grupos para rasgarse las vestiduras y el desprecio con el que los bancos afirman sin apenas despeinarse que ellos no ejecutan casi ningún desahucio. en ambos casos se juega con el drama de miles de familias y merece ser condenado

 

para parar el baile de cifras y el impacto social que están teniendo los desahucios en españa, el gobierno esté inmerso en la configuración de un mapa real sobre los desahucios en españa para 2013. actualmente conviven varias estadísticas sobre el tema, pero no desglosan las cifras de lanzamientos por impago de hipotecas u otras deudas (por ejemplo con hacienda), ni las que se producen de primera vivienda de otro tipo de inmuebles (segundas residencias, garajes, locales, etc.). se trata por lo tanto de una estadística que induce a sacar conclusiones erróneas, como otras tantas que existen en españa sobre el mercado inmobiliario, como el de casas vacías, cuyas grandes cifras totales son utilizadas para decir que en españa existen millones y millones de viviendas vacías que deberían ser destinadas al alquiler sin pararse a analizar si son casas de pueblo o viviendas de 80 años en ruinas

 

respecto a los desahucios, la estadística más fiable -pero aún así incompleta- es la que proporciona el consejo general del poder judicial ya que toma los datos directamente de los juzgados. así, según cifras de este organismo recopiladas por los secretarios judiciales, durante los primeros nueve meses del año se han producido 76.398 desahucios tanto por impago de la hipoteca como del alquiler de la vivienda habitual, segunda residencia o locales comerciales. se trata de una cifra que enumera el número de desahucios que ha habido aunque sin cuantificar cuántas veces ese drama afecta a una familia y a su vivienda habitual. el vacío ha sido aprovechado por el ministerio de economía y la industria bancaria para cifrar entre 4.000 y 15.000 el número de desahucios de primera vivienda cuyo acreedor es el banco en los últimos cuatro años o después de que el psoe dijera que en cinco años se han desahuciado a 50.000 familias

 

sea como fuere, el drama social y la presión de la calle, así como de los organismos defensores de los hipotecados han provocado que el gobierno de mariano rajoy haya aprobado ya dos medidas antidesahucios. la primera medida se aprobó en marzo y contemplaba un código de buenas prácticas en españa de adopción voluntaria para la banca, con el fin de paliar la situación de los hipotecados en riesgo de exclusión social. medio año después las asociaciones de consumidores ya tildaban de "ineficaz" y "operación de marketing" este código por ser tan restrictivo y pedir tantos requisitos

ante este fracaso y ante el número de suicidios de personas que iban a ser desahuciadas, la voz del pueblo pidió cambiar el sistema porque los embargos tampoco solucionan la papeleta al banco, sino que le mete cada vez más en un agujero profundo del que después hay que sacarle entre todos con el dinero de todos. es llamativo que el caso que hizo movilizarse a los políticos más rápidos fue el suicidio de una mujer cercana al psoe en baracaldo, un caso que a medida que se fueron conociendo después más datos alejaba al desahucio como causa principal y exclusiva del funesto desenlace

 

no obstante, una encuesta de metroscopia sobre los desahucios indica que el 94% de la población está de acuerdo en que mientras dure la crisis actual, los jueces deberían poder aplazar o suspender el desahucio de quienes no pueden seguir pagando su hipoteca por estar sin trabajo. De hecho, esta medida está incluida en un paquete de propuestas para la agilización y reforma de los procesos civiles presentadas al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) por un grupo de magistrados donde se incluye la suspensión o aplazamiento de los desahucios. también es una petición de la Iniciativa Legislativa Popular promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (pah), que lleva meses luchando contra los desahucios

 

de hecho, algunos jueces denuncian los abusos que ampara el actual marco legal y sugieren transferir a los hipotecados en apuros las ayudas a la banca. Este clamor ha llegado también a europa. según un dictamen del tribunal de justicia de la unión europea, las normas que regulan en españa los procesos de desahucio por el impago de una hipoteca son incompatibles con las normas europeas de protección de los consumidores, lo que significa que tachan de ilegal la normativa española sobre desahucios

tras esta presión del pueblo y de altas instituciones y organismos, el gobierno aprobó el pasado mes de noviembre la segunda medida para reforzar la protección a los deudores hipotecarios en apuros, que permite paralizar durante dos años los desahucios de aquellas personas en riesgo de exclusión social, y crear un fondo social de viviendas destinadas al alquiler para las personas que han perdido su vivienda. antes de aprobar esta segunda medida el ejecutivo de mariano rajoy se reunió sin éxito con el partido de la oposición, el psoe, para tratar este drama social e intentar llegar a un acuerdo. aun está por ver el éxito o fracaso de esta nueva medida, pero las asociaciones de consumidores ya dudan de su eficacia

 

la preocupación de los propietarios por la depreciación de sus viviendas y el riesgo a perderlas ha ido en aumento ,sobre todo, en aquellos propietarios que necesitan vender y en los que están al borde del desahucio. actualmente muchos de los afectados por un posible desalojo sufren depresión