¿cómo se hace una tasación de una vivienda?

 

 

hoy en día para comprar o vender una vivienda es muy habitual solicitar una tasación para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a pedir una hipoteca. en este artículo, nos sumergemos en todo el proceso completo para explicar en qué se fija un tasador para valorar una casa y cómo se hace la tasación. los factores que más influyen para determinar el valor son: la ubicación, la superficie, la iluminación, el estado de conservación o la distribución de la vivienda

 

paso a paso de la tasación

cuando se solicita una tasación por un particular o una empresa, la tasadora envía un presupuesto al cliente y si se llega a un acuerdo con el solicitante se comienza a trabajar. el tasador lo primero que hace es pedir una nota simple al registro de la propiedad para comprobar que la información facilitada por el interesado casa con la información que hay registrada. además, solicita una copia de la escritura de la vivienda y coteja los datos con el catastro y el ayuntamiento correspondiente

 

¿en qué se fija un tasador para valorar la vivienda?  factores a tener en cuenta a la hora de hacer una tasación:

 

- estado del edificio: si el edificio está rehabilitado o no influye a la hora de valorar la vivienda. el tasador también se fija en si el edificio ha pasado la inspección técnica de los edificios (ite) y en el aspecto exterior: balcones, fachada, etc. “hay fachadas maravillosas que luego esconden pisos que no merecen la pena o al revés”

 

- ubicación de la vivienda: es esencial para vender o comprar una vivienda. si la casa está ubicada en una buena zona se reflejará en la tasación y tendrá más posibilidades de venderse. “si la casa está en una zona de bares sabrás que habrá más movimiento nocturno aunque esté bien aislada pero en verano al abrir los balcones entrará el ruido”

 

- superficie: es importante este factor aunque no todos los metros cuadrados valen lo mismo, pues depende de si está reformado, bien conservado o si la distribución es buena o no

 

- iluminación: la orientación de la vivienda es muy importante. no es lo mismo que el piso esté orientado al sur, al norte o al levante. un piso con mucha luz natural tendrá una mejor valoración que un piso que no la tenga y lo mismo ocurre si tiene buenas vistas

 

- distribución: el tasador mira que la vivienda tenga una distribución razonable o al uso para lo que demanda el mercado o no. “a veces tienes pisos grandes y buenos per con pasillos muy largos o estancias ciegas, es decir, con poco atractivo por su distribución”

 

- ascensor y buenas ventanas: cada vez es más frecuente que los pisos tengan las ventas de climalit, con lo que esto gana enteros a la hora de querer vender una vivienda. que el edificio cuente con ascensor también es un aspecto a tener en cuenta por el tasador

 

¿cómo fija el tasador el valor de la vivienda?

el tasador analiza el mercado de viviendas a la venta que hay en el entorno de la vivienda a tasar. busca pisos en venta para llamar, hacer una simulación de compra, y así enterarse de las características de la casa y del precio al que se vende. “vas haciendo un muestreo del mercado más comparable y anotas diferentes ofertas de manera que luego tienes material suficiente para fijar el valor de la casa” también se apoya en portales inmobiliarios para conocer las pretensiones de los vendedores de la zona

una vez que se tiene contemplado el valor de la vivienda, el tasador prepara el informe al que incluye todo tipo de referencias municipales. firma la tasación digitalmente y se lo envía a la tasadora para que revise que está todo correcto

Así serán las nuevas hipotecas

                                                        

 

La llamada 'ley antidesahucios' aprobada por el Congreso va más allá de intentar paliar el drama de la pérdida de casa por impagos (al que le dedica tres de sus cuatro apartados). También dibuja un horizonte diferente para los nuevos hipotecados e impulsa profundos cambios legislativos para los futuros préstamos. Unas modificaciones que han quedado eclipsadas por la polvareda social levantada en torno a los desahucios, pero que afectarán a todos los ciudadanos que contraten financiación para la adquisición de vivienda.

 

Entre estas importantes novedades, calificadas por el Ejecutivo como 'Medidas de mejora del mercado hipotecario' en el texto normativo, cabe destacar el establecimiento de un plazo máximo para la vida de las hipotecas de 30 años, la limitación de la cuantía del crédito al 80% del valor de tasación del inmueble, la acotación de los intereses de demora y varios apartados contra la inclusión de cláusulas abusivas en las escrituras hipotecarias.

 

1. Préstamos del 80% como máximo del valor de tasación del inmueble. Aunque la anterior normativa ya aludía a este listón, abría la puerta a una flexibilización al alza a través, por ejemplo, de avales u otras garantías. "Ahora, en ningún caso, podrá superarse este máximo ni aportando otras garantías".

 

2. La vida de una hipoteca nunca no podrá superar los 30 años. En la actualidad, no hay un periodo tope establecido. "Al limitar el plazo de amortización se busca que la gente no sólo mire el factor psicológico de la cuota hipotecaria que paga". "Resulta un plazo razonable que incluso da la posibilidad de comprar otra casa en el futuro".

 

3. El hipotecado tendrá que firmar una "expresión manuscrita en la que manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos del contrato" , según se lee en el documento elaborado y aprobado por el PP en el Congreso. "Este punto es algo totalmente nuevo y con él se persigue dotar de seguridad al consumidor". El Banco de España (BE) elaborará un formulario que deberá rellenar el cliente señalando la información recibida y en qué términos se le ha explicado. "Hasta ahora, la gente no era consciente en muchas ocasiones de lo que firmaba".

4. Se estrecha el cerco sobre las cláusulas abusivas. Al rebufo de la sentencia europea contra el sistema de desahucios español, se da más poder a los notarios para frenar estas cláusulas. "Además de la expresión manuscrita reseñada, la nueva ley posibilitará al notario detener la firma de una hipoteca si detecta algún punto en la escritura hipotecaria que sea abusivo. Hasta ahora, el notario se centraba exclusivamente en preguntar al prestatario si entendía lo que firmaba.

 

5. Tasaciones independientes. El hipotecado podrá contratar a una tasadora por su cuenta para que fije el valor del inmueble que quiere adquirir y el banco deberá aceptar su tasación. "éste es un paso de gigante porque hasta ahora la entidad financiera establecía la compañía que tasaba el inmueble, que en muchas ocasiones estaba ligada al propio banco". "Con este cambio de norma", "la tasación no se verá alterada por factores externos al valor de la casa y será mucho más real".

6. Acotación de los intereses de demora. Los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedarán limitados a un máximo del 12%. Actualmente, estos rondan el 20% e incluso pueden llegar al 25%. "Con esta modificación, se busca que no se incremente la deuda hasta tal punto que no sea posible pagarla, pero sobre todo que estos intereses sean razonables. Además, no están capitalizados. Es decir, los intereses de demora generados no generarán más intereses de demora. Algo que hoy sí se produce"

7. Vía libre para la venta extrajudicial. Se posibilitará al deudor en proceso de ejecución hipotecaria la venta del inmueble fuera del proceso judicial. Si éste le encuentra un comprador a la casa -con un precio mayor al de la futura subasta-, la transacción estará avalada por ley. "Se allana el camino a que el propio hipotecado pueda vender por su cuenta la vivienda incluso iniciado el proceso de ejecución hipotecario. Esto hoy no es posible", al tiempo recuerda que en este punto se reducen las costas de dicho proceso a un porcentaje mínimo.

 

8. Rediseño de la hipoteca inversa. La futura normativa específica que los solicitantes de este producto financiero sean personas "de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33%". "Se introduce una mejora de carácter social incluyendo como beneficiarios de esta fórmula a personas dependientes"

 

'Los cambios no encarecerán el crédito, pero sí harán que cada persona acceda a la casa que pueda pagar'

 

estas ocho novedades que se introducirán en el mercado hipotecario después de décadas bajo una normativa inmóvil "no encarecerán el crédito, pero si harán que cada persona acceda a la vivienda que pueda pagar". "Hay que reordenar todo y, además de proteger al 3% que no puede pagar la hipoteca, posibilitar el acceso al crédito introduciendo prudencia financiera y sin sobreendeudamiento", afirma. Respecto a la dación en pago, recuerda que ésta ya existe en la actual legislación y que el cliente sólo tiene que solicitarla, aunque avisa de que es más cara.

 

"para junio del 2013, "estas medidas estarán en vigor y traerán hipotecas más equilibradas".