Obra Nueva y Propiedad Horizontal

Por medio de la declaración de obra nueva, el dueño del suelo, o de un derecho de superficie, o de otra construcción preexistente, ya esté inscrita, o no, como finca registral, en el Registro de la propiedad, hace constar en escritura pública el hecho de haber proyectado, comenzado, o concluido, edificios, nuevas plantas, o mejoras en los mismos, con la finalidad de consolidar documentalmente el título de adquisición y, si cabe por reunir los requisitos legales, inscribir dicha modificación en el Registro de la propiedad, alcanzando así un mayor grado de seguridad jurídica para el hecho de la obra nueva.

Extensión

La obra nueva declarada puede ser cualitativa o cuantitativa. La escritura de declaración de obra nueva puede comprender modificaciones sólo cualitativas o sólo cuantitativas en la finca registral, o puede comprender modificaciones de ambas clases, es decir, cualitativas y cuantitativas, y esto ocurre cuando además de la declaración de obra nueva, la escritura comprende también la división (material u horizontal) de la parcela o finca superficiaria susceptible de edificación.

Forma

La obra nueva debe necesariamente declararse en escritura pública otorgada ante notario. Así lo exige el art. 3 de la Ley Hipotecaria (L.H.) como requisito imprescindible para su inscripción registral, aunque excepcionalmente, la Administración pública, puede efectuar sus declaraciones de obra nueva y división horizontal mediante certificación administrativa si se soportan sobre parcelas de su propiedad, y siempre que no afecten a terceros (art. 206.2 de la LH).

Modalidades

La declaración de obra nueva puede hacerse en una de tres modalidades:

• En proyecto o en construcción.
• Como obra nueva terminada.
• En régimen de “otras construcciones”.

Regulación en España

La legislación que especialmente regula la declaración de obra nueva se halla en el art. 208 de la Ley Hipotecaria, y art. 308 del Reglamento hipotecario, si bien el verdadero soporte jurídico de base, del título de adquisición por declaración de obra nueva, es el derecho de accesión, que básicamente se regula en los arts. 358 a 361 del Código civil. Asímismo regulan la escritura de declaración de obra nueva, los arts. 45 a 55 del Reglamento Hipotecario Urbanístico de 1.997, y el art. 20.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación de 1.999. Por su parte las distintas leyes del suelo, estatal y autonómicas, establecen sus propios requisitos complementarios a la escritura de declaración de obra nueva, muy semejantes en todas ellas.

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.