Suelo Urbano

Suelo Urbano es un concepto urbanístico extendido por España. Se refiere a aquellos terrenos que forman parte de un núcleo de población existente. Todos los suelos urbanos comparten unos servicios de infraestructuras y urbanización mínimos, sea cual sea su consolidación.

Cuando se elabora un plan general no cabe discreccionalidad administrativa a la hora de delimitar esta categoría de suelo, basta con constatar que reúne los requisitos establecidos por la ley o no.

Categorías

En función de su grado de consolidación:

• Suelo urbano consolidado, formado por aquellos terrenos que tengan la condición de solar, disponiendo de ordenación detallada.
• Suelo urbano no consolidado, formado por los terrenos donde sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas.

Solar edificable

Solar edificable es un terreno apto para ser edificado y para ello precisa disponer de acceso rodado y de las dotaciones de agua, energía eléctrica, alumbrado público, evacuación y depuración de aguas residuales.

Dentro del suelo urbano, deben incluirse en la categoría de suelo urbano consolidado, los terrenos que tengan la condición de solar edificable, así como los que puedan alcanzar dicha condición mediante actuaciones de gestión urbanística aislada. También aquellos terrenos que sustenten dotaciones urbanísticas propias de las zonas urbanas en las condiciones establecidas por el planeamiento urbanístico, así como los terrenos donde se prevea ubicar dichas dotaciones mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

Planeamiento de desarrollo

Los terrenos incluidos en suelo urbano consolidado pueden agruparse en ámbitos de planeamiento de desarrollo, denominados ámbitos de estudio de detalle o de plan especial, cuando esta agrupación sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada de los terrenos.

Gestión

Para la gestión de la Actuación Aislada pueden agruparse en ámbitos de gestión urbanística, tales como unidades de normalización u otros ámbitos de actuación aislada, cuando esta agrupación sea conveniente para una mejor gestión o para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos.

En los proyectos de normalización se entenderá que la edificabilidad prevista dentro del ámbito sobre el conjunto de las parcelas deberá distribuirse entre las parcelas originales en proporción a la superficie bruta de las mismas, imponiéndose la cesión obligatoria al Ayuntamiento de los terrenos que excedan de las alineaciones establecidas, perfectamente urbanizados, a fin de su incorporación a los sistemas de viario o espacios libres que proceda conforme a las determinaciones de la ordenación detallada de cada ámbito y previéndose la distribución en la misma proporción de los costes de urbanización.

Tales previsiones son coherentes y compatibles con la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla y León:

• Actuaciones de normalización como aquellas que tienen por objeto adaptar las parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico. Esto se consigue mediante la cesión de los terrenos que excedan de las alineaciones).

La gestión de las actuaciones de normalización se desarrollará sobre agrupaciones de parcelas, denominadas unidades de normalización, utilizándose como instrumento el proyecto de normalización.

Las actuaciones de normalización podrán gestionarse mediante cualquiera de los sistemas de actuación.

• En el supuesto de que el suelo tuviera un único propietario la gestión se desarrollará mediante licencia directa - actuación de urbanización. Si por el contario se tatara de suelo en manos de varios propietarios, la gestión se desarrollaría mediante Actuación Aislada, delimitando la correspondiente unidad de normalización.

En el segundo de tales casos, la aprobación del proyecto de normalización produce los mismos efectos de la aprobación de los proyectos de actuación.

En el supuesto de que los propietarios optasen por el sistema de concierto, la gestión se desarrollaría como actuación de urbanización.

• En la categoría de suelo urbano consolidado deben clasificarse como tal aquellos terrenos que puedan adquirir la condición de solar mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

Tambien cabe la posibilidad de estabelcer ámbitos de Plan Especial o de Estudio de Detalle cuando ello sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada de los terrenos.

• Esta posibilidad queda confirmada por la conforme al cual deben incluirse en el suelo urbano no consolidado, entre otros, los terrenos donde sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas, que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación, cuando dichas actuaciones no puedan materializarse mediante gestión urbanística aislada.

Por tanto, el criterio legal opta por la clasificación preferente del suelo urbano como consolidado y sólo cuando como suelo urbano no consolidado cuando la equidistribución o reparcelación no pueda llevarse a efecto mediante gestión urbanística aislada

En el urbanismo español, solar, o solar edificable es un terreno que reúne unas condiciones mínimas para ser edificado y en el que posteriormente su uso pueda desarrollarse adecuadamente. Estas condiciones se refieren fundamentalmente a las dotaciones de agua y energía eléctrica, la evacuación o depuración de aguas residuales, y el acceso rodado.

Las características concretas que debe reunir un terreno para ser considerado “solar” se establecen por cada Comunidad Autónoma en base a estos criterios.

Concepto según distintas leyes

1. Son solares las parcelas legalmente divididas o conformadas, teniendo características adecuadas para servir de soporte al aprovechamiento que les asigne la ordenación urbanística, estén, además, urbanizadas con arreglo a las alineaciones, rasantes y normas técnicas establecidas por el planeamiento.
2. Para que las parcelas tengan la condición de solar se exigirá su dotación, al menos, con estos servicios:
   1. Acceso rodado hasta ellas por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías a las que den frente. No justifican la dotación de este servicio ni las rondas perimetrales de los núcleos urbanos, respecto de las superficies colindantes con sus márgenes exteriores, ni las vías de comunicación de dichos núcleos entre sí, salvo en sus tramos de travesía y a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano, hacia el interior del mismo.
   2. Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudales y potencia suficientes para la edificación prevista.
   3. Evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado. No justifica la dotación de este servicio la evacuación a acequias o fosas sépticas, salvo que el planeamiento autorice estas últimas en casos excepcionales y en condiciones adecuadas, para zonas de muy baja densidad de edificación.
   4. Acceso peatonal de peatones, encintado de aceras y alumbrado público, en al menos, una de las vías a que dé frente la parcela.
3. Las parcelas sujetas a una Actuación Integrada adquieren la condición de solar cuando, además de contar con los servicios expresados en el apartado anterior, tengan ejecutadas las infraestructuras mínimas de integración y conexión de la Actuación con su entorno territorial, aprobadas al programar aquélla.

Dentro del suelo urbano, deben incluirse en la categoría de suelo urbano no consolidado, los terrenos donde: Sean precisas actuaciones de urbanización , reforma interior u obtención de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas , que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación ; se prevea una ordenación urbanística sustancialmente diferente de la que estuviera vigente con anterioridad, cuando la misma no pueda materializarse mediante actuaciones de gestión urbanística aislada; que hayan adquirido la condición de suelo urbano prescindiendo de los procedimientos establecidos en la normativa urbanística vigente en su momento, salvo cuando ya tengan condición de solar ; los terrenos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con destino privado, superior al 30 por ciento respecto de la ordenación anteriormente vigente; de forma residual, los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano y que no cumplan las condiciones para ser incluidos en suelo urbano consolidado.

Agrupación en sectores

Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado deben agruparse en ámbitos denominados sectores, donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos de planeamiento general o remitirse a un estudio de detalle o plan especial.

Subdivisión en Unidades de Actuación

Una vez establecida su ordenación detallada, de cara a la gestión los sectores pueden dividirse en ámbitos de gestión urbanística integrada denominados unidades de actuación, para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos

suelo urbano consolidado

Dentro del suelo urbano, deben incluirse en la categoría1 de suelo urbano consolidado, los terrenos que tengan la condición de solar edificable, así como los que puedan alcanzar dicha condición mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.2 También aquellos terrenos que sustenten dotaciones urbanísticas propias de las zonas urbanas en las condiciones establecidas por el planeamiento urbanístico, así como los terrenos donde se prevea ubicar dichas dotaciones mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

Planeamiento de desarrollo

Los terrenos incluidos en suelo urbano consolidado pueden agruparse en ámbitos de planeamiento de desarrollo, denominados ámbitos de estudio de detalle o de plan especial, cuando esta agrupación sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada de los terrenos.

Gestión

Para la gestión de la Actuación Aislada pueden agruparse en ámbitos de gestión urbanística, tales como unidades de normalización u otros ámbitos de actuación aislada, cuando esta agrupación sea conveniente para una mejor gestión o para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos.

En los proyectos de normalización se entenderá que la edificabilidad prevista dentro del ámbito sobre el conjunto de las parcelas deberá distribuirse entre las parcelas originales en proporción a la superficie bruta de las mismas, imponiéndose la cesión obligatoria al Ayuntamiento de los terrenos que excedan de las alineaciones establecidas, perfectamente urbanizados, a fin de su incorporación a los sistemas de viario o espacios libres que proceda conforme a las determinaciones de la ordenación detallada de cada ámbito y previéndose la distribución en la misma proporción de los costes de urbanización.

Tales previsiones son coherentes y compatibles con la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma de Castilla y León:

Actuaciones de normalización como aquellas que tienen por objeto adaptar las parcelas de suelo urbano consolidado a las determinaciones del planeamiento urbanístico. Esto se consigue mediante la cesión de los terrenos que excedan de las alineaciones).

La gestión de las actuaciones de normalización se desarrollará sobre agrupaciones de parcelas, denominadas unidades de normalización, utilizándose como instrumento el proyecto de normalización.

Las actuaciones de normalización podrán gestionarse mediante cualquiera de los sistemas de actuación.

En el supuesto de que el suelo tuviera un único propietario la gestión se desarrollará mediante licencia directa - actuación de urbanización. Si por el contario se tatara de suelo en manos de varios propietarios, la gestión se desarrollaría mediante Actuación Aislada, delimitando la correspondiente unidad de normalización.

En el segundo de tales casos, la aprobación del proyecto de normalización produce los mismos efectos de la aprobación de los proyectos de actuación.

En el supuesto de que los propietarios optasen por el sistema de concierto, la gestión se desarrollaría como actuación de urbanización.

En la categoría de suelo urbano consolidado deben clasificarse como tal aquellos terrenos que puedan adquirir la condición de solar mediante actuaciones de gestión urbanística aislada.

Tambien cabe la posibilidad de estabelcer ámbitos de Plan Especial o de Estudio de Detalle cuando ello sea conveniente para completar o mejorar la ordenación detallada de los terrenos.

Esta posibilidad queda confirmada por la conforme al cual deben incluirse en el suelo urbano no consolidado, entre otros, los terrenos donde sean precisas actuaciones de urbanización, reforma interior u obtención de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas, que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación, cuando dichas actuaciones no puedan materializarse mediante gestión urbanística aislada.

Por tanto, el criterio legal opta por la clasificación preferente del suelo urbano como consolidado y sólo cuando como suelo urbano no consolidado cuando la equidistribución o reparcelación no pueda llevarse a efecto mediante gestión urbanística aislada.

Suelo Urbano no consolidado

Deben incluirse en la categoría de suelo urbano no consolidado, los terrenos donde: Sean precisas actuaciones de urbanización , reforma interior u obtención de terrenos reservados para ubicar dotaciones urbanísticas públicas , que deban ser objeto de equidistribución o reparcelación ; se prevea una ordenación urbanística sustancialmente diferente de la que estuviera vigente con anterioridad, cuando la misma no pueda materializarse mediante actuaciones de gestión urbanística aislada; que hayan adquirido la condición de suelo urbano prescindiendo de los procedimientos establecidos en la normativa urbanística vigente en su momento, salvo cuando ya tengan condición de solar ; los terrenos donde se prevea un aumento del número de viviendas o de la superficie o volumen edificables con destino privado, superior al 30 por ciento respecto de la ordenación anteriormente vigente; de forma residual, los demás terrenos que se puedan clasificar como suelo urbano y que no cumplan las condiciones para ser incluidos en suelo urbano consolidado.

Agrupación en sectores

Los terrenos incluidos en suelo urbano no consolidado deben agruparse en ámbitos denominados sectores, donde la ordenación detallada puede ser establecida directamente por los instrumentos de planeamiento general o remitirse a un estudio de detalle o plan especial.

Subdivisión en Unidades de Actuación

Una vez establecida su ordenación detallada, de cara a la gestión los sectores pueden dividirse en ámbitos de gestión urbanística integrada denominados unidades de actuación, para un mejor cumplimiento de los deberes urbanísticos.