Errores evitables en la refinanciación de las inmobiliarias

En nuestra experiencia como asesores en procesos de reestructuración de deuda financiera, hemos podido constatar cómo actúan unos agentes y otros, entidades y empresas, según la situación de partida en la que se desarrollan las negociaciones

y es que nos encontramos con un escenario que siempre se repite en los casos en los que es la propia empresa la que se sienta a negociar de manera individual con cada entidad financiera según se van acercando los vencimientos de la deuda y se anticipa la imposibilidad de hacerles frente. Generalmente en estos casos se trata de un proceso no organizado, sin asesores externos, y casi siempre con una situación de tesorería de partida con un cierto margen, en la que se sigue atendiendo el servicio de la deuda

En este escenario, las empresas muchas veces sacrifican (¿sin saberlo?) la continuidad de su negocio en el futuro a cambio de poner parches que les permiten superar los obstáculos del presente, a cualquier precio

De esta manera, cuando una empresa empieza a negociar por su cuenta la refinanciación de su deuda, por lo general entra en una cadena de acontecimientos que le llevan más tarde o más temprano, a buscar la ayuda de expertos para llevar a cabo un proceso de refinanciación, cuando no se trata de un proceso de liquidación, global y organizado en el que el punto de partida, en el inicio de esa carrera de fondo que es este proceso, el corredor se encuentra ya completamente agotado y toda su fuerza le ha abandonado

Cuando entramos a refinanciar la deuda de empresas que llevan varios meses o incluso años negociando individualmente con los bancos la refinanciación de sus instrumentos, nos encontramos normalmente con una sintomatología común:

1. Ausencia de garantías libres de carga: durante el proceso de negociación con las entidades financieras las empresas agotan sus garantías libres de manera poco o nada racional y absolutamente heterogénea. La primera entidad con la que se sientan es la que obtiene las mejores garantías y las mejores relaciones de deuda/valor de tasación (con todas las salvaguardas que podamos tener todos en estos días sobre el “valor” de un activo inmobiliario…). Conforme se va negociando cada aplazamiento, cada cobertura de intereses, cada período de carencia, la contrapartida necesaria suele ser un incremento de las garantías aportadas

2. Tensiones de tesorería y situación de impago inminente: junto con el reparto de garantías a discreción, las entidades financieras suelen pedir un “esfuerzo” por parte de la empresa para novar sus instrumentos. Dicho esfuerzo por lo general se traduce en la amortización parcial del instrumento financiero novado o en la reducción del límite de una póliza de crédito, en regularizar posiciones impagadas, atender elevadas comisiones de modificación o cualquier elemento que conlleva siempre una aportación neta de tesorería por parte de la compañía, que se encuentra con que, para poder adecuar su estructura financiera, tiene que repartir y mermar hasta el mínimo su fondo de maniobra, incluso hasta casi acabar con él. Y sin un mínimo margen de tesorería para atender las necesidades de circulante, a estas alturas ya sabemos todos en qué situación desemboca cualquier empresa

3. Carga financiera añadida: en el intento de “pasar el bache” y conseguir llegar vivos al final de la crisis, las empresas aceptan en negociaciones desestructuradas casi cualquier condición económica y se comprometen a pagar unos tipos de interés y unas comisiones tan elevados que ni en los momentos de bonanza de la burbuja inmobiliaria se podrían haber atendido. ¿Qué negocio hoy sería capaz de hacer frente a tipos mínimos del 6,75% o diferenciales del 4,5%? Pocos, muy pocos, y en el sector inmobiliario ninguno

La máxima es obtener lo máximo posible del “enfermo” mientras éste intenta pasar el bache confiando en que el mercado se recupere, en el convencimiento de todos de que la crisis no durará eternamente. Pero llevamos cuatro años de crisis y todavía no sabemos ni nos aventuramos a predecir cuándo terminará ésta

mientras tanto, cualquier decisión errónea en un proceso de refinanciación que conlleve un drenaje de liquidez, que pudiera haberse evitado, será un paso más hacia el fin societario