¿Y si le embargan el piso al casero?

¿Qué ocurre si el banco embarga la vivienda al arrendador? ¿Subsiste mi contrato cuando la vivienda ha sido ejecutada y adquirida por banco? ¿Qué puede hacer el arrendatario en estos casos? El presente artículo trata de dar respuesta a éstas y otras cuestiones análogas sobre contratos de arrendamiento de vivienda, excluyéndose toda referencia a los contratos de uso distinto al de vivienda y a aquellos sujetos a la regulación del Código Civil.

El art. 13.1 LAU 29/1994 prescribe que si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por unas determinadas causas, entre las que se encuentran la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en la vivienda arrendada hasta que se cumplan cinco años desde el contrato o desde la puesta a disposición del inmueble. En contratos de duración determinada superior a cinco años, si transcurridos los cinco primeros años el derecho del arrendador quedara resuelto por las mismas causas, se extinguirá el arrendamiento, salvo que haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Por lo tanto, lo primero que debemos tener en cuenta es si el contrato de arrendamiento de vivienda es anterior o posterior a la constitución de la hipoteca.

Cuando la constitución de la hipoteca sobre el bien inmueble sea posterior a la concertación del arrendamiento no existirá ningún problema para el arrendatario, pues existe la presunción de que el acreedor hipotecario conoce o, al menos, debió conocer, el estado posesorio de la finca, de manera que con esa afección consintió la constitución del crédito hipotecario.

Cuando la constitución de la hipoteca sobre el bien inmueble sea anterior a la concertación del arrendamiento debemos distinguir los siguientes supuestos:

1) Que la duración inicialmente pactada en el contrato sea inferior a cinco años. La regla general es que se respete el plazo de duración de cinco años, computados desde la fecha del contrato o desde la fecha de la puesta a su disposición del inmueble, si esta fecha fuese posterior, de manera que si se hubiese concertado por plazo inferior, tendrán la vigencia pactada, pero a su vencimiento el arrendatario podrá hacer uso de las prórrogas anuales a que se refiere el art. 9 LAU hasta completar los cinco años, lo que no es óbice de que al vencimiento del término pactado o, en su caso, al de cualquiera de las prórrogas anuales, hasta completar los cinco años, pueda el arrendatario hacer uso de la facultad de no renovar que le concede el art. 9.1 LAU. En estos casos, la protección del arrendatario se produce con plena independencia de que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Pese a ello existen 3 excepciones a esta regla general:

a) Cuando se ha declarado la inexistencia por simulación de la relación arrendaticia. SSTS 13-10-1993, 16-9-1991
b) Cuando se pruebe que ha mediado fraude, dolo o confabulación entre el arrendador y el arrendatario.
c) Cuando con el arrendamiento se haya causado un grave perjuicio económico al acreedor hipotecario, disminuyendo el valor de garantía o de subasta de la finca hipotecada, para lo cual puede servir como pauta, salvo prueba en contrario, las disposiciones del art. 219.2.ª del Reglamento Hipotecario.(SSTS 17-11-1989, 6-5-1991, 14-6-1997 y AP Madrid, sec 13, 13-2-2002.)

2) Que la duración inicialmente pactada en el contrato de arrendamiento sea superior a 5 años. Transcurridos los cinco primeros años, el contrato arrendaticio queda resuelto una vez haya sucedido lo mismo con el derecho del arrendador, pero debiendo precisarse que, sin embargo, se exceptúa la aplicación normativa expuesta en el caso de que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues entonces el contrato continuará por la duración pactada, siempre que el contrato haya accedido al Registro antes que la inscripción de la anotación preventiva de embargo.

En ambos casos, cuando al órgano judicial le conste que la vivienda embargada se encuentra ocupada por terceras personas distintas del ejecutado – en nuestro caso el arrendatario/s – , se les notificará la existencia del proceso para que, en el plazo de 10 días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación (art. 661.1 LEC), – contrato de arrendamiento, comunicaciones escritas entre arrendador y arrendatario, recibos, justificantes de ingreso de renta, etc.. – pudiendo el ejecutante antes de la celebración de la subasta (art. 661.2 LEC) o el rematante o adjudicatario en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble (art. 675.2 LEC) solicitar que se declare que el ocupante no tiene derecho a permanecer en el mismo, lo que se sustanciará con citación a una vista dentro del plazo de diez días con práctica de prueba, resolviendo por medio de auto irrecurrible, sin efecto de cosa juzgada.

Si bien es cierto que ni el art. 661 ni el 675 LEC establecen la obligación del ocupante del inmueble de ser asistido por abogado y procurador en el acto de la vista, es en mi opinión muy recomendable estar asistido de ambos profesionales para garantizar la plena defensa de los derechos de los ocupantes, habida cuenta de que en la vista se discute su lanzamiento y si sus pretensiones fueren estimadas podrán repercutir las costas al contrario. No obstante, para actuaciones previas a la vista, como pudiere ser la presentación de los títulos de posesión ex art 661.1, no precisarán la asistencia de dichos profesionales.

Finalmente, tras la celebración de la vista el órgano judicial dictará auto irrecurrible. En caso de ser desestimatorio de las pretensiones del ocupante – arrendatario – éste podrá ejercer sus derechos en el juicio que corresponda.