hipotecas 2012: una de cal en medio de bancos de arena

 

 

el volumen de hipotecas formalizadas sigue en caída libre

 

 

 

si pensábamos que en 2011 habíamos tocado suelo y que los bancos habían restringido tanto sus criterios de aceptación de nuevas hipotecas que la cosa no se podía poner más fea, nos equivocamos. varios factores han influido en que este dato muestre una caída brutal, superior incluso a la caída en el número de compraventas de viviendas:

 

- los bancos no han variado significativamente su política de concesión de hipotecas, en lo que a criterios se refiere, respecto al año 2011: imprescindible aportar ahorros por un 30% del importe de compra, cálculo estricto de ingresos, solicitud de avalistas…

 

- la continuada consolidación del sector bancario, el incremento de las tasas de morosidad, requerimientos de capital y desfase entre préstamos y depósitos han implicado que algunas entidades simplemente no den hipotecas (con la excepción de la financiación de sus propios inmuebles)

 

- la mayor presión fiscal, reducciones salariales y el aumento del paro, así como la necesidad de tirar de los ahorros para otros fines ha “empobrecido” a la sociedad, por lo que quien antes podría ser aprobado para un préstamo ahora no lo es, o lo es para un importe inferior

 

- la caída del precio de la vivienda y la necesidad de vender por una parte de la población ha hecho que aparezcan inversores oportunistas que han comprado al contado

 

la caída del euribor ha reducido la carga hipotecaria a miles de familias…

quizás la única noticia positiva del año ha sido la continuada caída del euribor, índice al que están vinculadas la inmensa mayoría de las hipotecas existentes, por lo que cientos de miles de familias han visto cómo su cuota mensual se ha visto reducida sensiblemente

 

 

parece que el euribor cerrará diciembre ligeramente por debajo del 0,55% (mínimos históricos), casi un 1,50% menos que hace un año, y muy lejos del máximo del 5,39% que vimos en julio de 2008

 

esta caída ha supuesto un ahorro anualizado aproximado de unos 837€ anuales por cada 100.000€ de préstamo (sobre ejemplo de plazo pendiente de 20 años y diferencial del 1%).

 

por desgracia para quienes tengan su hipoteca referenciada al irph, el gráfico muestra cómo este índice no ha caído tanto, por lo que el ahorro en estos casos será inferior

 

pero la subida de diferenciales se ha comido esa ventaja para los nuevos compradores

seguramente la predicción que más lamentamos acertar es que los bancos han aprovechado esta caída del euribor para seguir incrementando los diferenciales que aplican tanto a las nuevas hipotecas como a las refinanciaciones de préstamos

 

durante los años del boom inmobiliario y crediticio, la guerra por captar clientes y hacer crecer los balances de los bancos llevó a diferenciales medios del 0,50%, habiendo ofertas que llegaron incluso al 0,17%. el año 2011 cerró con diferenciales en torno al 1,50%, escalada que ha continuado en 2012, superando actualmente el 2,10% de media

 

la mayor caída del euribor hace que efectivamente la cuota mensual que pagan los nuevos hipotecados es inferior, pero se trata como comentamos anteriormente de una bomba de relojería, pues dada la volatilidad del euribor, esos altos diferenciales pueden traducirse en incrementos vertiginosos de las cuotas en unos años, aspecto peligroso que se debe tener en cuenta

 

los bancos siguen aplicando doble vara de medir: ¿buscas hipoteca para un piso de mi cartera?

desde que el impacto de la crisis se tradujera en adjudicación de inmuebles y promociones inmobiliarias para los bancos, éstos han priorizado la salida de estos activos de su balance, jugando con la poderosa herramienta de la financiación para limitar el ajuste del precio de venta: si me compras un piso mío a este precio, te lo financio todo, si no…

 

casi todos los bancos han seguido aplicando esta “bonificación” para sus inmuebles, lo cual ha provocado una competencia desleal tanto con los profesionales inmobiliarios – que tiemblan cuando tienen que mandar al banco a un cliente suyo para conseguir hipoteca – como con los particulares que quieren vender su vivienda (en muchos casos, para cancelar su hipoteca actual que no pueden pagar)

 

2013, ¿más de lo mismo, o luz al final del túnel?

aunque persisten muchas de las incertidumbres económicas que pesan como una losa en el mercado hipotecario (saneamiento de los bancos, carteras de inmuebles adjudicados, morosidad de las familias, pérdida de poder adquisitivo…) vamos con nuestra estimación de lo que puede pasar en 2013:

 

- los bancos van a mantener su política restrictiva de concesión de hipotecas, ofreciendo dinero solamente a clientes solventes y con aportación de fondos. los bancos intervenidos, al traspasar gran parte de sus activos adjudicados al sareb, mantendrán casi totalmente cerrado el grifo del crédito, quedando la incógnita de quién financiará y en qué condiciones los activos traspasado al sareb

 

- el euribor se mantendrá en los niveles actuales, quizá con una ligera bajada adicional, pero no experimentará variaciones significativas. esto implicará que no tendremos alegrías adicionales en nuestra revisión anual de la hipoteca, pero tampoco sustos

 

- los diferenciales para nuevas hipotecas seguirán subiendo, probablemente acercándose al 2,50% o incluso superándolo. el euribor perderá fuerza como índice de referencia en favor de las hipotecas a tipo fijo (durante toda la vida del préstamo o un plazo relevante), e incluso comenzaremos a ver hipotecas referenciadas al nuevo irs

 

- el volumen de hipotecas formalizadas dependerá mucho de la evolución de la economía: si como se espera el precio de la vivienda continúa su goteo a la baja, la presión fiscal se mantiene y la economía no se deteriora más, la vivienda se volverá más accesible y por lo tanto con los mismos ingresos y ahorros actuales se podrá contratar una hipoteca para un piso que ahora está fuera de nuestro alcance

en resumen, será otro año difícil, donde los hipotecados actuales apenas verán variaciones en lo que pagan al banco (eso sí, con una carga financiera muy baja) y quienes quieran buscar una hipoteca tendrán que remangarse y hacer bien los números: como decimos siempre, la decisión de comprar una vivienda u otra tiene un doble componente emocional y financiero, pero la hipoteca – más allá de la afinidad / confianza con cada banco – es un ejercicio puramente numérico, donde debemos buscar la mejor hipoteca del mercado. comparar, entender y negociar bien sigue siendo crítico