¿es cierto que no hay demanda solvente para dar hipotecas como dicen los bancos?

 

 

las estadísticas oficiales dicen que cada vez se conceden menos hipotecas. al señalar con el dedo a los bancos como responsables de este hecho por su cierre del grifo crediticio, esgrimen que ellos estarían encantados de dar más hipotecas pero que no hay “demanda solvente” que las solicite

¿es esto verdad? ¿qué definen como demanda solvente y por qué puede estar retraída? lo primero que debemos considerar es que actualmente hay dos ligas en el panorama bancario:

 

1) por un lado están los bancos y cajas intervenidos en manos del frob, que luchan por sobrevivir en el corto plazo

 

2) por otro, están los saneados y que miran más al futuro el primer grupo tiene totalmente bloqueado el canal de concesión de hipotecas, y ahora que han traspasado gran parte de sus activos al sareb ya ni siquiera dan hipotecas para sus propios inmuebles. así que nos quedamos con la banca saneada – santander, bbva, la caixa, kutxabank, sabadell... - como la “responsable” de proveer de financiación a las familias que están buscando vivienda a nuestro entender, deberíamos repartir esta responsabilidad a partes iguales entre oferta y demanda, por los motivos que explicamos a continuación:

 

la demanda está retraída, argumentando lo siguiente:

- el precio de la vivienda va a seguir bajando, por lo que se puede esperar más para comprar

- la vivienda como inversión no va a ser tanto negocio como antes (no se puede dar el pase), el alquiler no ofrece una rentabilidad elevaba y da miedo a los propietarios, por lo que mejor tener el dinero en otro sitio

- la situación laboral es incierta y cada vez nos suben más los impuestos, no sabemos dónde estaremos mañana pero la oferta tampoco pone las cosas fáciles:

- los criterios de riesgo se han ajustado mucho, todo lo que no sea estabilidad de ingresos y aportación de fondos no vale – cualquier excusa es buena para denegar una solicitud de hipoteca

- los diferenciales que aplican los bancos están por encima del 2%, y este mes de enero hemos visto como la mayoría han ajustado tarifas por encima del 2,50% e incluso del 3% (aunque esto no sea un problema para la cuota actual, sí es un riesgo a medio plazo)

- la exigencia de aportar un mínimo de un 30% del importe de la compra (incluyendo del 10% de gastos) expulsa automáticamente del mercado a una demanda solvente que daría el paso a la compra desde el alquiler si tuviese una financiación adecuada

 

en resumen, se trata de que nos salgan las cuentas a todos: los que compran han de estar convencidos de que el precio es adecuado y que van a poder pagar la deuda comprometida; y los que prestan deben pensar que el deudor va a poder hacer frente a sus compromisos, y a su vez que van a obtener una rentabilidad razonable a su dinero

 

seguramente lo que falta – para convencer tanto a unos como a otros – es que se despejen muchos aspectos hoy inciertos: el empleo, la estabilidad de los ingresos, la presión fiscal, los mercados de capitales, la prima de riesgo... por desgracia, y aunque seguramente las estadísticas más próximas nos arrojen datos positivos (debido al efecto retrasado en los datos registradles de las hipotecas de diciembre por el fin de los incentivos fiscales), la verdad es que se presenta un 2013 que difícilmente nos sorprenderá con un mayor volumen de hipotecas