¿Cuanto cuesta hacer una vivienda?

Muchas veces nos preguntamos cuanto cuesta hacer una vivienda, antes de nada hay que darse cuenta que hay varios tipos de viviendas. Las unifamiliares, divididas en entre medianeras y exentas. Las entre medianeras son los tipicos pisos unifamiliares y las exentas las mas conocidas casa de campo o chalet. Y el otro tipo de vivienda es la plurifamiliar tambien divididas tambien en medianeras, que son los tipicos pisos de cualquier pueblo o ciudad y las exentas, mas de urbanización, bloque aislado, pareada y adosada. Logicamente cada vivienda tiene su propio ratio de precio por la tipologia de la vivienda en si. Mas adelante comentaremos los ratios de precio por metro cuadrado. Pero antes empecemos por el principio, por los gastos de promoción. Los gastos de promoción son todo aquello necesario para iniciar la contruccion de la vivienda. Si os apatece teneis un ejemplo de una pequeña promoción real en el blog http://www.edificiocadafalso.blogspot.com/ que tambien podeis pinchar en la portada de este blog. Lo primero logicamente es comprar el suelo donde vamos hacer nuestra vivienda. La gama de precios va en consonancia al tipo de vivienda y el tamaño de la misma y en la zona donde este ubicada. Como yo resido en A Coruña, pues hablaremos de esta zona. Una vivienda de 80 metros cuadrados suele tener una repercusion de 40.000-47.000 euros, a lo que hay que añadir la parte proporcional de licencia de construccion con sus taxas, proyecto basico, ejecucion y final. Arqueologico si hiciese falta. Y los proyectos de telecomunicaciones y servicios varios. Todo ello puede sumar una media de 20.000-27.000 euros. Dejando una repercusion por piso de 60.000 hasta 72.000 euros por vivienda. Logicamente en A Coruña hay zonas mas caras y otras mas baratas pero he intendado hacer una media. A las afueras las fincas para hacerse una casa es mas cara pudiendo llegar hasta los 60.000-100.000 euros por finca, en cambio ahorrariamos algo en los proyectos y licencias pudiendolos conseguir por 12.000-17.000 euros. Dejando una repercusion por casa de 72.000-117.000 euros.

Bueno, ya sabemos lo que nos cuesta la base de toda vivienda, ahora tenemos que construirla, ...

Voy hacer una tabla valorando el precio de coste por metro cuadrado, explicando antes que nada los tipos de vivienda.
Edificio unifamiliar: el que alberga a una sola vivienda, aunque puede contemplar un local o similar de planta baja.
Edificio plurifamiliar: el que alberga a más de una vivienda.
Entremedianeras: es aquel edificio que se adosa a una o varias de las lindes medianas del solar.
Exento: es aquel edificio que no se adosa a ninguna de las lindes del solar o parcela.
Tipología popular: es la característica de un edificio unifamiliar entre medianeras, con dimensiones reducidas y simples soluciones espaciales y constructivas. Se admitirá poder valorar según esta tipología hasta dos viviendas.
Tipología urbana: es la característica de un edificio unifamiliar entre medianeras, ubicado en
un medio urbano (urbe) o que no se ajusta a la definición anterior.
Casa de campo: es aquella vivienda que siendo exenta, reúne las características de la vivienda rural.
Chalet: es la vivienda unifamiliar exenta, enclavada en una urbanización u otro tipo de emplazamiento
y que por sus condiciones no tiene el carácter de casa de campo.
Bloque aislado: es la edificación plurifamiliar que se desarrolla en altura, mediante la ubicación
de las viviendas en plantas sucesivas.
Viviendas pareadas: son aquéllas que adosadas dos a dos forman un conjunto aislado de
características similares al chalet.
Viviendas en hilera: son aquéllas que se adosan generalmente por sus lindes laterales quedando
libres por su frente y por su fondo, organizándose en conjunto de las más diversas formas,
o bien que en el conjunto se supere el número de dos viviendas.
CRITERIOS DE APLICACIÓN
A. A efectos de entrada en el cuadro característico por las columnas de núcleos de servicios,
se considerará en: edificio plurifamiliar entre medianeras y bloque aislado, la superficie
construida estricta de cada tipo de vivienda, es decir, desde la puerta de entrada; los
restantes casos, la superficie total construida de cada tipo de vivienda.

CUADRO CARACTERÍSTICO

UNIFAMILIAR - ENTRE MEDIANERAS
TIPOLOGÍA POPULAR 373,75 -- 406,25
TIPOLOGÍA URBANA 422,50 -- 455,00 -- 487,50 -- 520,00 -- 552,50

UNIFAMILIAR - EXENTO
A3 CASA DE CAMPO 390,00 -- 422,50
CHALET 568,75 -- 601,25 -- 633,75 -- 666,25 -- 698,75

PLURIFAMILIAR - ENTRE MEDIANERAS
URBANA (PISO) 455,00 -- 487,50 -- 520,00 -- 552,50 -- 585,00
BLOQUE AISLADO 471,25 -- 503,75 -- 536,25 -- 568,75 -- 601,25
VIVIENDAS PAREADAS 520,00 -- 552,50 -- 585,00 -- 617,50 -- 650,00
VIVIENDAS EN HILERA 487,50 -- 520,00 -- 552,50 -- 585,00 -- 617,50

La variacion de precios se marca por la tipologia de calidades medias.
Se considerará núcleo de servicio, tanto los cuartos de baño completos como los aseos (tres o más piezas), en todo caso se supondrá un núcleo por cada 100 m2 o fracción de superficie construida. Los lavamanos o aseos de dos piezas, podrán agruparse y contabilizar un núcleo de servicio por cada dos de ellos. Si el número es impar se podrá interpolar entre las columnas correspondientes, según la media aritmética.
En el caso de un edificio con distintos tipos de viviendas, se aplicarán los valores correspondientes a cada uno de ellos.
Los elementos comunes de un edificio plurifamiliar (portales, escaleras, castilletes, etc.), se estimarán con el valor unitario que corresponda a la/s vivienda/s que resulten con mayor factor o coeficiente.
Los porches, balcones, terrazas y similares, se contabilizarán al 50% de su superficie construida siempre y cuando sean abiertos al menos en el 50% de su perímetro; en caso contrario se computarán al 100%.
En las viviendas de hasta 50 m2 construidos, se aplicarán los valores del cuadro característico, multiplicados por 1,1.
Si en el proyecto se incluye el ajardinamiento o tratamiento de la superficie no ocupada por la edificación, su valoración se hará aparte conforme al cuadro característico del apartado de urbanización.

Asi que finalmente marcare un valor medio de un piso en la coruña de 80 metros cuadrados de 66.000 en gastos de promoción y 42.000 euros de gastos de construccion sumando 108.000€. Y de una casa a las afueras 93.000 por la promocion y 52.000 por la construccion ascendiendo a 145.000€.

Es un pequeño ejemplo pero espero que os sirva de ayuda para hacer vuestros propios calculos.